[摘要] 6月以来，成都商品房放量一直处于较低水平，本周新增商品房供应上涨属于正常放量，其中9万㎡为纯商业物业，其余20万㎡包含了住宅、 、商业等物业类型。
1.1本周政策及动态简评
银监会称“减少房地产贷款”系误读
6月23日，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会要求银行对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。廖岷有关“减少银行对房地产开发商的贷款”的表示，引起业界高度关注。就此消息，银监会在24日澄清称，此前媒体报道有误，上海银监局局长廖岷原意是指，要求对有土地闲置、 和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。
面对如今这个特殊的市场环境，考虑到 可能影响楼盘形象、引起前期业主不满等诸多因素，开发商不会轻易 。银行似乎渴望通过“截断”开发商现金流来达到降低房价的目的，但是这种方法是否有效还很难界定。
首批地方债27日启动，504亿元地方债为保障房筹资
年内首期地方政府债券发行姗姗来迟。财政部 新公布的发债计划显示，今年仍将发行2000亿元的地方债，与前两年持平。据悉，今年地方债所募集资金将优先用于保障房建设。今年首批地方债将于6月27日启动，本次的 计划是向陕西、山东、云南、重庆等11个省区市发行面值总额504亿元的地方债，发行主体仍多集中于中西部地区。首期地方债分为3年期和5年期两个品种。其中，6月27日招标5年期品种，金额为254亿元；7月11日招标3年期品种，金额为250亿元。
按照要求，1000万套保障房必须在今年11月底前全部动工，但截至5月底，实际开工率仅为34%，这也意味着，在全年大约1.4万亿元的保障房 中，将有9300亿要在未来5个月投放。在土地出让遇冷、银行贷款难度加大的情况下，即便将地方政府投融资、其他企业发行企业债券进行保障房融资的资金全部投入保障房，也有数千亿资金缺口待补。
本月25日，审计署公布了审计报告，称地方债总数为10万亿。加上 发行的国债，已达人均1万元。地方债的发行，虽然能增加市场的可 品种，缓解地方财政紧张及保障房资金问题，但在目前地方融资平台债务越陷越深的情况下，旧债未了又添新债，地方政府财政收入的降低会加大地方债还款的风险。
1.2 每周关注——关键词：商业地产
商业地产正在以 快的时间在国内每一个城市复制， 汤臣、恒隆走出上海北战天津；潘石屹挥师上海，一口气拿下多个物业，同时改变模式为“自持”；商业巨头万达 健林宣称，将万达旗下多个行业做成全球 ；深圳万科单独成立了深圳市万科商业管理有限公司，低调转型商业地产……
2011年上半年，在受到限购、限贷、限价等多重调控政策影响下，成都楼市的销售格局也发生了系列变化。和去年同期相比，其中商业板块的上涨幅度远远超过住宅产品，统计数据表明，今年1-6月10日，成都主城区内商业产品销售10556套，销售总面积947417.37平方米，销售套数和销售面积分别同比去年上涨了69.85%和73.79%。
相比住宅的“一次性 ，”普通商业地产的运营前期投入巨大、 期较长。由于商业物业开发的高风险性使得开发商将 项目视为比较稳健的选择。“”、“”、“独栋 楼”等 或商业功能复合的产品将层出不穷，为刚需型消费者和 者提供多样选择，并赢得市场认可。面对住宅市场胶着严重的2011年，预计下半年商业地产板块会更加活跃。
1.3 商品住宅市场
1.3.1 本周新增商品房
本周商品房市场有保利•心语四期、领馆国际城、曙光科技大厦、成都金牛万达广场、花样年•福年广场、天府世家、中德•英伦联邦等15个项目取得预售许可证，新增商品房面积29.87万㎡，环比大幅上涨220%。（详见附录3.1）
6月以来，成都商品房放量一直处于较低水平，本周新增商品房供应上涨属于正常放量，其中9万㎡为纯商业物业，其余20万㎡包含了住宅、 、商业等物业类型。
中德•英伦联邦本周加推3号楼192套房源，户型面积83-89㎡，均价7800元/㎡，全款98折，按揭无优惠。本项目5月29日开盘当天，700余套房源即 ，均价9000元/㎡（实得均价约5000元/㎡），其 的性价比、 、特殊的户型设计、区域未来规划等赢得了不少消费者的青睐。
1.3.2 主城区商品房成交情况
本周商品住宅成交1360套，成交面积约12.32万㎡，环比上周上涨19%。从日成交量看，平均每天销售量约194套，成交面积约1.76万㎡。成华区、锦江区、武侯区的成交量有所下滑，成交集中在青羊区及高新区，占总成交面积的68%。
本周新增商品房供应与商品住宅销售的供销比为2.46，这个数据主要是由于本周商品房供应的大幅增加而引起的，市场供给远大于市场需求。目前，包括成都在内的多个城市住宅库存量正在上升，随着新增项目入市，开发商销售压力不断，未来楼市可能会出现价格松动。（详见附录3.2）
二、土 地 市 场
2.1本周土地动态简评
浙江义乌现 贵宅地楼面价直逼4万
6月15日，浙江义乌雪峰路与望道路西南侧的一幅地块以2.26亿元成交，楼板价高达39545万元/㎡，刷新了住宅类地块单价“”纪录。这宗土地 终被义乌市现代房产拍得，宗地面积仅1500平米。
对义乌这个三四线城市来说，楼面地价能逼近4万/㎡实在令人惊叹。如按上述成交价格的上升趋势，像义乌这样2010年商品房均价仅7700余元/㎡的城市，甚至可能会出现10万元/㎡以上的天价住宅。
前5月成都供地不到全年目标3成 下半年或现抄底
数据显示，今年前5个月，成都 城区商品住宅土地供应只完成了全年计划的29%，同比下降55%。由于上半年成都主城区供地不到全年的30%，意味着接下来6个月将会有超过7成的土地供应，总量约为2489亩。
受政府调控政策和货币政策的影响，持续数月成都房地产市场表现冷淡，这已经对土地市场产生一定影响，从今年5月9日首拍到6月10日的土地拍卖，主城区的土地成交价格多在低位，两次土地流拍表现出开发商的拿地热情已经锐减。面对下半年大量的土地供应，在市场预期不佳的情况下，加上部分开发商资金的吃紧，下半年多数开发商仍会望而却步；然而，随着土地成交价格下行趋势愈加明显，某些不差钱的房地产“大鳄”或已蓄势待发，准备着对土地市场的抄底。
土地财政锐减 6月各一线城市大宗地块密集推地
在土地市场呈现明显偏冷的情况下、在保障房任务指标压力下，明知不是开发商拿地的好时机，吉信行却发现，北京、上海、广州等一线城市逆市行动，6月份以来，纷纷加大了供地动作，杭州、武汉等不少城市，也在跟进。
今年上半年，土地市场明显偏冷，很多土地以底价成交，地块流拍的现象也屡屡出现。不少地方政府近半年的卖地收入仅仅是去年全年总量的约20%。对土地财政依赖性较强的地方政府来说，如此之低的土地出让收入很有可能让他们未来的财政入不敷出。因此，许多地方政府已经开始着手改变现状，期望能通过大量供地增加财政收入。
2.2本周土地供应
本周成都市土地供应量较少，总供应量仅为227.7亩，均位于主城区，且全属 划拨或协议出让。整个市场表现低迷，吉信行认为是受到了近期土地流拍的影响，政府调整了供地策略，期待能避开这段土地市场低迷期，寻找更佳的供地时间。
2.2.1 主城区土地供应
本周主城区的土地供应方式均为协议出让或 划拨，总面积约227.7亩。所供应土地的用途主要为公共配套设施和保障房及相关配套建设，其中保障房建设用地所占比例较高，达到了65.1%，政府已连续两周推出保障房用地，且在当周土地供应量中的比重较高，可见今年成都市政府推进保障房建设的决心很大，意在全面完成年度保障房建设任务。
自上周起，主城区已连续两周无土地招拍挂信息公布，吉信行分析认为，出现此种情况的主要原因是受到前两次土地流拍影响，政府为避免更多土地流拍对市场造成更为严重的负面影响，不仅从拍卖形式上做出了改变，也对土地的供应策略做了一定的调整，以此来避免土地流拍情况的再次出现。
由于主城区上半年的土地供应量较少，仅占了全年供应量的30%，下半年将会有近2500亩的土地放量供应。在政策调控依然持续的情况下，土地市场要想重现过去的火爆还不太可能，然而面对大量土地供应，不差钱的开发商自然不会放掉眼前的这些肥肉。吉信行预测，一段时间内主城区的土地成交价格仍然会维持在低位，土地流拍情况会因为政府的供地策略调整受到控制。
2.2.2 郊县土地供应
本周郊区无土地供应。
2.3本周主城区宗地分析
由于本周主城区出让土地均为 划拨或协议出让，土地主要用于城市基础设施建设、市政公用设施、保障房建设、社区配套等。故本周不对供应土地做详细的宗地分析。
2.4本周土地成交情况
表2 本周土地成交情况
数据来源：成都市国土局
国土局于23日临时宣布，原定于本周24日挂牌结束成交的成华区3宗土地由于城市规划原因终止挂牌。未来这3宗土地的走向只能拭目以待。
本周共有5宗土地成交，主要分布在成都周边的郊县（新都区、温江区、邛崃市），其中新都共有3宗土地成交，溢价率 的是位于邛崃市平乐镇小学粮站北侧的地块。
吉信行认为，在整个成都土地市场低迷的情况下， 近新都大丰土地成交情况较好的原因是规划的利好，开发商看重的是该区域未来良好的发展前景。预计未来大丰板块的土地还会受到开发商的追捧。
吉信行的统计数据显示， 近邛崃市的土地成交溢价率皆超过了50%， 达189%。上周1宗土地成交的溢价率亦达到了106%。吉信行认为，邛崃市土地出现较高溢价率的原因：一是较好的地理位置，不是滨江河畔就是区域商业 或者旅游景点附近；二是邛崃当地环境旅游产业较为发达，，区域环境较好，适合 兴业；三是受主城区调控影响，与部分开发商转战三四线城市有关。本周成交的邛崃市平乐镇小学粮站北侧地块，该宗土地紧挨平乐古镇风景区，位置较好，较高的溢价率可见开发商对该宗土地的热情度之高。但是过高的成交价格势必会对开发商未来的盈利带来一定的风险，所以该宗土地未来的开发还是有一定的难度。预计未来该宗土地上物业的主要购买人群应当是 者和外地游客。
三、附 录
附录3.1 成都市本周新增预售项目
附录3.2 本周成都市主城区销售情况汇总表
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