[摘要] 北京市政府在全国涨声一片的情况下，首提房价控制目标“稳中有降”以来，楼市供需双方的心态均产生了明显的变化，使得成交持续低迷，部分楼盘开始打折 ，新盘上市也在调低价格预期，促使开盘均价出现了结构性的下降。二手房方面，则出现量 滞的局面。不过，不论是新房还是二手房，均出现部分郊区项目 的现象。
北京市政府在涨声一片的情况下，首提房价控制目标“稳中有降”以来，楼市供需双方的心态均产生了明显的变化，使得成交持续低迷，部分楼盘开始打折 ，新盘上市也在调低价格预期，促使开盘均价出现了结构性的下降。二手房方面，则出现量 滞的局面。不过，不论是新房还是二手房，均出现部分郊区项目 的现象。
成交量比去年同期降63.9%
据北京市交易管理网的数据统计显示，在发布调控目标后三周时间里，北京共成交3801套商品住宅、成交面积36.7万平米，相比调控目标发布前楼市成交量基本相当，其中成交套数微涨1.1%，成交面积下降了7.2%。而与去年同期相比，则有大幅下降，成交套数重挫63.9%，成交面积更下跌了70%。
亚豪机构副总经理高姗分析，北京发布的房价“稳中有降”的调控目标，这不仅给予了开发商明确的信号，同时也坚定了购房人的观望心态，使得近期成交量持续保持低位。在购房存在贬值可能性下，改善性购房客群因基本居住需求已经得到满足，可能会暂时搁置购房意愿，导致近期楼市购房主体更加趋向于刚性自住需求，这也是调控目标公布后，商品住宅成交的单套户型面积由105.1平米降至96.4平米的重要原因。自住需求因为受资金瓶颈制约，只能通过减小购房面积的方式实现住房要求，在自住需求占主体的市场环境下，单套成交面积因此缩减。
开盘均价环比降15.7%
楼市主流购房需求发生转变，在资金压力之下，开发商开始更多地推出符合刚性需求的产品，令近期开盘项目以位于五环以外的中低端楼盘为主。据亚豪机构统计显示，北京调控目标发布前，单价2.5万以上楼盘占据楼市供应主力，占到了总供应量的76%，整体开盘均价一举被拉高。而调控目标发布至今的三周时间里，共有10个项目开盘，其中半数项目的开盘价格低于2.5万元，累计供应2704套中低价位商品住宅，占总量的81.9%，开盘均价环比下降了15.7%。
对此，高姗分析，目前楼市成交清淡，想赢得购房人认同，就必须迎合当前的主流需求，因此近期开盘项目以面积适中、价格适中的中低端楼盘为主，同时，这些楼盘定价更加理性。以往每期开盘必涨、涨幅必超千元的现象有所减少，更多的项目开盘价格停涨，个别项目的开盘价开始松动，出现单价500-1000元的小幅回调。这些迹象表明坚挺的房价正在松动， 楼盘在区域内将形成 ，吸引购房需求向个别项目集中，不 的项目，将很难再继续扛价。
部分郊区项目价格松动
虽然少数中 项目因为位置、品质等原因依然受到市场青睐，但是目前来看楼市整体签约量依然低迷，这也使得部分郊区项目价格开始松动。
比如位于通州的京洲世家，1月份售价为22000元/平米，目前起价14300/平米，均价16000/平米， 幅度达到6000元/平米。同样是位于通州的月亮河御泉公馆，推10套特价房每平米 3000元。位于昌平的润枫·欣尚，2月均价18000元/平米，目前均价16000元/平米。
北京中原统计目前在售的项目 盘点：4月共有近百个楼盘有明显的折扣。根据实际情况来看，主要分为三类：一是：因为调控政策而出现明显 的项目目前依然有限，主要项目集中在通州等少数区域。二是：常规折扣，这些项目的折扣主要为销售策略，长期推出，目前这类项目占到打折楼盘总数的9成。三：老项目后期，节省宣传费用，加快清盘速度，占到市场的5-10%。
二手房
三类房源挂牌价先降
调控目标出台之后，对买卖双方的心理都产生很大影响，购房者购买高价房意愿降低，当下购房更倾向选择低价 房源。而对业主来说，当前市场中房价下行的压力增加，高价房很难出手，迫使业主调低挂牌价吸引购买。目前看来，三类房源挂牌价先降。
首先，部分改善性业主调低挂牌价。当前市场中改善性业主出售房源的占比大约是40%左右。对于部分改善性业主来说，必须出售手中的房屋才能再购 套，所以业主必须在购买前出售房屋。但是当前市场冷清，业主需要调低价格来出售。以朝阳区北苑家园为例，普通两居的价格大约是23000-24000元/㎡左右。该区域部分房源的价格大约下降了500元/㎡左右。
其次，部分次 房源调低价格。以东亚上北 为例。房价为19000元/㎡-20000元/㎡。随着政策的深入执行，4月份房源挂牌价开始有所下降，单价大约下降了700元/㎡左右，下降幅度较明显。主要的 房源是一些户型不太好，采光、朝向等没有 的房屋，业主先前的挂牌价高出市场价，所以调低挂牌价。
第三，部分空置房源挂牌价下调。由于去年4月份之前大量兼顾型 者进入市场购房，造成了市场中一部分房屋空置的情况。大约有30%左右的房源为空置房。而4月份空置房源占比大约上涨了3%。房源的增加体现出业主当前出售的积极性提高。由于受调控环境的影响，房价下行的压力增加。这类业主担心未来房价走低，因此希望在当前房价相对平稳时，将手中房屋出售。个别业主将挂牌价调低5万左右。
“链家地产”市场研究部 分析师张月认为，受调控政策的影响，当前买卖双方的心态发生了变化，部分业主 的意愿增加。但是从市场的成交来看，这类房源虽然 ，但是并未被市场快速消化，预计未来这类房源房价仍然存在探底空间。当前市场中大部分业主 意愿低，房源挂牌价依然坚挺，随着调控政策的深入执行，若4月份单月成交量低于8000套，或将促使挂牌价全面下行。
个人按揭 吃紧
地产老总登门求银行按揭
“这个 我见过几个银行行长，倒不是因为我们企业要贷款，主要关心的是我的客户按揭贷款迟迟放不下来。”一位北京房地产企业负责人向记者透露，“在信贷收缩之下，针对个人按揭贷款不是一般的紧，一个支行一个月个人按揭额估计不会过亿，这在之前不可想象。”
房产老总亲自登门拜见银行，这在之前是不可想象。一位地产业内人士表示，2009年，房地产市场行情比较好，为扩大自己的贷款业务量，很多银行找上门来，希望开发商能从他们银行办理按揭贷款。此外，开发公司为了维护好和银行的关系，也会指定按揭贷款银行，当时的放款速度很快。按揭贷款操作也就15天左右的时间， 慢也就1个月。
据媒体报道，为了尽快拿到购房人的按揭贷款，一些小的开发商为回笼资金只好花钱“排队”，在目前的背景下，他们不得不自愿支付银行这笔费用。
多家银行放缓个人按揭贷款
2010年以来十次上调存款准备金率，大型银行存款准备金率已达20.5%的历史高位。银监会此前表示，正在起草指导商业银行实施新监管框架的相关标准，并要求商业银行拨贷比在2013年达到2.5%。有迹象显示，银监会还将采用“日均存贷比”这一指标来监测银行流动性管理能力。
此外，国家对房地产市场的调控也是重要原因。有专家表示，随着房地产等调控措施日趋严格，银行出于风险考虑，对于房贷的发放将会更加谨慎，审核时间自然有所延长。
记者近日从北京多家商业银行了解到，目前已经暂停个人房贷业务申请，某商业银行支行工作人员向记者表示，“现在按揭额度 吃紧，排队办理的购房者很多，现在排队已经遥遥无期。”
中国银行董事长肖钢19日表示，目前该行个人房贷大约在9200亿元。由于信贷规模受控，中行今年将适度收紧房地产个人按揭贷款，但不会停止发放个人房贷。
中国人民大学金融教授赵锡军认为，在这种情况下，一些存贷比比较高的银行，不得不控制贷款发放的规模和数量。“在目前资金紧张的情况下，银行会更加注重综合 率，可能会先”尽着“的项目放款，因此会出现延迟个人房贷放款的情况。”本报记者邢飞
聚焦房贷
开发商银行贷款越来越难
国家统计局数据显示，一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%，增速略有回升，但已是连续7个月低于房地产 增速。在信贷调控的压力下，国内贷款显著回落。一季度款额度为3837亿元，累计增速4.4%，增速回落3.3个百分点；个人按揭贷款2076亿元，下降5.3%，依然负增长。
北京中原地产研究总监张大伟认为，存款准备金率的收紧更使得各商业银行抑制了放贷冲动，开发商从银行贷款也越来越难。同时，信托资金的募集明显增加了开发商利用资金的难度和成本。会逐渐增加开发商加快项目销售追求销售回款，降低压力。
张大伟预计，下半年开发商将遇到 大的资金压力，部分敏感的开发商可能从二季度后期就开始明显地出现 求量的行为，北京等城市很可能率先出现市场下调。本报记者邢飞
典当、垫资业务上涨近10%
在银行批贷放款时间一度吃紧的市场环境下，据“伟嘉安捷”统计，客户对典当、垫资等业务需求量上涨近10%。
从房产典当和垫资业务的利率来看，房产典当的利率较为平均，一般月利率为3%-3.5%。而垫资业务各家公司收费略有不同，月利率从2%-5%不等。以资金需求额为100万，按月利率3%计算的话，借款人每月要支付的月利息就要3万元，如果是垫资业务有可能会更高。
目前办理房产典当业务的一般为典当行，对房产的要求和银行房产抵押贷款类似，即要求完全房产且无贷款的房产。典当行先去对典当的房产进行评估，确定符合典当条件后去建委做房产抵押登记，抵押登记完成后3-5个工作日后，典当行即可放款，适合短期内急需资金的企业或个人。
垫资一般是借款人在等待银行放款过程中选择的一种资金过渡方式， 是在目前银行放贷“遥遥无期”的情况下，垫资业务更是受到了借款人的极大追捧。
垫资业务的流程是借款人在收到银行批贷通知函后，可以通过担保公司或是垫资公司办理业务，垫资公司与借款人签订协议并办理公证，一般3-5个工作日可以放款， 快在借款人递交材料当天即可放款。
>>风险提示
“伟嘉安捷”指出，相对于垫资公司，典当行风险性较低，因为典当行是合法融资机构，而垫资一般是民间融资形式。办理房产典当需要将房产证典当给典当行，在约定期限内赎回房产。垫资业务一般没有抵押物，对于买卖的转按揭客户或是抵押贷款的客户而言，需要购房人或是抵押人拿到银行的批贷通知函后，垫资公司才同意做垫资。由于利息支出较高，建议借款人还需三思而后行。
专家观点
伟业我爱我家副总裁胡景晖
不要低估政府调控决心
一方面，从已出台的调控政策来看，力度是在不断地加码，“稳中有降”将成为楼市调控的主基调，况且，政府对本轮楼市调控仍然有充足的政策储备，比如房产税尚未全面铺开、利率和存款准备金率仍有上调空间等，所以不要再抱希望于像08年那样，本轮楼市调控会出现180度的大转弯。
另一方面，目前追求的是高质量的经济发展，在保证经济增长质量的前提下，8%的经济增速也是可以接受的， 季度的GDP增速达到了9.7%，所以不存在因经济增速减缓而放松调控的可能性。再加之政府面临换届，土地制度改革、税制改革等一系列重大经济体制改革也将陆续提上日程，所以，不要低估政府对楼市宏观调控的决心和信心。
因此开发企业不要再对政策的撤出、政府救市抱有幻想，尽早合理定价，尽快推盘销售，才能尽快激活市场成交量，打破目前观望胶着的市场氛围。
21世纪不动产集团市场发展 副总裁林蕾
房价下跌不可逆转
北京出台调控目标至今，楼市成交量有一定程度的下滑，价格松动已经成为趋势，随着调控的不断深入，北京市房价必然会下降。不过，房价出现大幅度的降幅可能性较小。
二手房量跌价松动的局面出现，可以看出自北京“稳中有降”调控目标出台以来，业主心态确实出现了一系列变化，不少人对房价只涨不跌的信心开始弱化；另外，当前主要成交集中在改善型业主群体，这部分业主急着等钱用，因此对价格的下降也起到了催化作用。
下半年房价下跌的趋势难以逆转。即使不照搬深圳做法，而只落实现有的调控措施，政策叠加效应，也足令一线城市的房价转为下行。信贷控制日趋严格甚至是严厉。开发商 难受的时候还没有到，因为三季度以后资金面情况会越来越紧张。
成交量将有小幅波动，增长的动力来自 。无论是新房的主动 ，还是二手房价格的松动，都会带来一定成交量的增长。但 不是一步到位，每下降一节，带来部分成交量的增长，又不动了，然后又是观望。一段时间后再重复。2011年成交量很难有良好的表现。
链家地产 分析师张月
新盘 意愿加大
在楼市双方观望浓厚的氛围下，相对于其他项目来说， 项目的价格走低更容易 市场趋势。一方面， 项目定位 ，开发成本较高，预期的销售价格也会走高，而实际开盘价格的强烈反差更能反映出开发商的市场预期和对资金迅速回笼的要求；另一方面，二季度入市的 项目的开发商多为保利、中海、远洋等大型上市房企，通过价格的“让步”换取高成交对于整体新房市场具有标杆作用。
随着政策的持续加压，新房成交正在由量跌向价跌转变，部分要求资金回笼的开发商选择 为“以价换量”作铺垫，楼市的 趋势或会在二季度逐渐明朗。
而项目签约率持续较低的开发商出于销售业绩和资金回笼的压力， 的意愿相对更大。预计二季度随着新房市场持续低迷和新盘的不断推出，或会有更多的楼盘在价格上进行让步。
亚豪机构副总高姗
资金压力致加速推盘
北京发布的房价“稳中有降”的调控目标，表明政府调控楼市是以价格为标准，不仅要保持稳定 终还要实现下降，如果这个目标没有实现，还可能出台更进一步的严厉措施打压楼市。近期存款准备金率年内4度上调，开发商从银行获得开发贷款的难度越来越大，同时融资成本也在增加，开发商不得不加快楼盘，换回维持企业正常运转所需的资金。目前市场新增供应量并不充裕，但5月以后楼市将进入新盘供应的高峰期，这主要是因为上市房企需要稳定的业绩支撑股价表现，国企开发商也面临年中业绩压力，时间窗口迫近，不得不加快推出新盘。随着楼盘集中开盘入市，各楼盘间的销售竞争将趋于白热化，在目前成交萎靡的状态下，提振销量的 法宝就是价格，只有打出了足够吸引力的低价，才能刺激购房消费。因此，楼盘的集中入市将带来更多 项目，届时，房价下降也将从中低端楼盘占比高的结构性 转为实质性 。
作者：赵丽萍
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