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去年中小城市成交量已占64% 三四线城市崛起

财经网   2011-04-03 07:54

[摘要] 去年中国三四线城市房价涨幅相对较小,中小城市后发 逐渐体现,成交量已占到2010年全国楼市成交的64%,正在崛起之中。

去年中国三四线城市房价涨幅相对较小,中小城市后发 逐渐体现,成交量已占到2010年楼市成交的64%,正在崛起之中。

评论员杨晨青先生在邮件中表示,在过去的十年里,我国房地产市场的成交量主要集中在30余个一、二线城市,而在国内城镇化进程逐渐加快的背景下,未来还有数量极为庞大的中小城市、甚至县城的市场将陆续被开发出来。

中国幅员辽阔,286个地级市、600余个县级市,再加上2000余个县城一级的地区,这些区域的房地产市场起步都相对较晚。

数据显示,从近三年各线城市商品房房价上涨情况对比来看,三四线城市涨幅明显低于一二线城市。在环渤海区域内,北京和济南近三年年商品房价格涨幅分别达到43.19%和46.46%,而同区域的烟台涨幅却仅为14.75%;在珠三角区域内,深圳和福州近三年商品房价格涨幅分别达到51.36%和49.86%,而同区域的东莞涨幅却仅为13.74%;同样在长三角区域内上海和南京的房价涨幅也明显高于三线城市南通。

杨晨青表示,目前来看,三四线城市房价有相当大的上涨空间,随着本地购房需求逐渐被开发,以及一部分从一二线城市中溢出的 需求进入,这些地区的市场供求关系将逐渐发生变化。

其次,调控政策暂未覆盖,三四线城市抗周期性凸显。去年至今,政策敏感性较低的三四线城市和 成长性的区域 正在呈现,从市场成交量的反馈来看,2011年1月底“国八条”出台后,一、二线城市商品房市场成交量出现大幅下滑,2月份一线城市平均成交31.59万平方米,环比减少66.65%,二线城市平均成交33.33万平方米,环比也减少59.2%,与此同时,三四线城市市场的表现则明显抗跌,平均成交32.6万平方米的水平环比仅减少了25.74%。

后,2010年楼市成交创新高,源于三线地级市市场崛起。从近两年的发展现状来看,应该说已经有相当一部分地级市的住宅市场出现了显著的增长,根据数据显示,2010年虽然商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高,但一、二线城市的成交量占比却降到了35%的历史新低,而相对的,三、四线城市的成交量占比达到了64%。应该说在去年在一、二线重点城市市场遭遇政策严厉调控的情况下市场成交体量不降反升,毫无疑问是得益于相当一部分三、四线城市的崛起。

杨晨青分析了宏观层面的走向,他表示,去年年底,十七届五中全会正式通过了《中共 关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》,其中与房地产产业直接相关的即是对未来5年我国城镇化战略的部署,综合来看,十二五期间政府在城镇化路径上的思考已经发生了明显的变化,过去相当长一段时间内中国城市化的重点在打造核心城市,而未来其重点将转向中小城市。

杨晨青表示,可以预见到的是,三四线城市在经济建设过程中得到的政策优惠会更多,过去频繁出现在核心城市中的诸如保税区、开发区、高新区之类扶持政策在今后5年中将更多地在落地到中小城市中;而区域经济的发展与房地产市场无疑具有正相关性,由于房地产业是个区域性很强的产业,一个城市经济发展水平越高,公共设施就越完善,居民消费能力也越高,当地房地产市场发展水平也就高。从这个层面上讲,未来三四线城市市场持续增长已具备了宏观基础。

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(来源:观点地产网 )各地调控目标公布后,不但在社会引起强烈批判,也让 政府感到很不好看。为什么地方政府的胆子这么大?步子迈的这么整齐?他们为什么要力推房价上涨?地方政府与 政府这么严峻的对抗恐怕这还是 次。

政府有 政府的考虑,地方政府有地方政府的困难,本来也是正常的。但是在楼市调控这个关系到国计民生的重大原则问题上,在关系到国家前途命运的关键时刻,地方政府却敢于违命不从,恐怕这也是犯了天条大忌。

各地出台调控目标这件事,即使坏事也是好事。 起码让大家看到了多年来调控始终都是屡调屡败的根源所在,不要说调控失败造成的浪费,即使是调控过程也是浪费了多少成本?这次明白了,需要在哪里下手已经清清楚楚的了。

政府不能不痛下决心了,事情已经逼到了这个死胡同,不是 政府让步,就是地方政府重新调整目标。如果按照地方政府的目标走下去,这轮调控就算又白折腾了。但是地方政府出台这样的目标,也不是没有考虑过自身的风险。同时,我们还要看到,根本就没有提出目标的还有好几百个城市。

就目前来看,只有北京的房价调控目标提出了 ,但是这个 的区域,以及房价的 区间划分也是费劲了心思。其实也是 微妙的,也像是个泥团,想怎么捏就怎么捏,到时候报个目标数字出来并不难。

北京的调控目标中规定,新建普通住房是指住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的住房,其中以90平方米(含)以下住房为主,包括普通商品房和保障性住房。这个算是伏笔吧?房价调整不考虑人们的收入水平怎么行?不管人们的支付能力怎么行?房价继续上涨将造成社会矛盾的进一步深化。

针对各地提出的 目标,住建部已经及时发出通知让各地依据民意酌情调整已发布的调控目标。然而,住建部的通知还没落地,就遭到了来自广州市的强烈不满,广州市国土房管局市场管理处处长陈大旺接受采访时表示,“出台这个调控目标之前,我们充分考虑到了社会的意见,包括听取了人大代表、政协委员、专家学者及市民代表的意见。”。陈大旺说,既然房价控制目标已经出来,就是对社会的承诺,以后将按照这个既定的控制目标将房价控制在合理水平,年内将不会再次调整目标。

相信不管其他城市会不会作出回应,他们肯定也是这么想的。他们都这么想,他们还会改变自己的目标吗?不大会。那些根本就没有出台目标的城市的目标是多少?是不是可以肆意飞涨?这还真说不定。

1月26日出台的新“国八条”提出,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。但是,各地的调控目标却恰恰违背了新“国八条”调控的宗旨。

可以肯定的是,住建部的表态意味着民众的不满或已传至 政府决策层。根据 政府和地方政府不可调和的局面,不排除 政府确定指标的可能性,今后各城市调整调控目标只能降低某个数字,也不是不可能的。

其实设定房价控制目标并不是调控楼市的 手段,政府直接干预房价也不是什么好事情。但是,就当前,或者说这几年中国的楼市危险性来看,这个办法还是 必要的,调控房价即使调控楼市的目的,也是调控楼市的途径。

住建部要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见,使各地调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,也要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标。

这是很有道理的,也是必要的,事态如何发展,让我们静观其变。中国楼市调控到了关键时刻,一边是坎坷曲折的出路,一边是万丈悬崖。

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