[摘要] 目前，只有山西省22个城市以及银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、海口、合肥、兰州、西安、济南等共计40个城市公布了自己的房价调控目标。已公布调控目标的城市，所定标准大多参考各地GDP和人均可支配收入增长幅度。
（来源：京华时报）今年2月，国务院发布 严厉的《国八条》房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。
其中，涨幅 小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年房价涨幅不超过9%。
■部分城市调控目标
兰州：涨幅不超过9％，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。
丹东：确定涨幅不超过9%-9.5%。
榆树：2011年度新建住房“增幅低于2010年新建住房价格增幅”，而榆树2010年新建住房的价格增幅高达50.5%。
西安：涨幅不得高于15%。今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长指标为15%。
海口：涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。2011年，海口市城镇居民人均可支配收入增长的预期目标为10%左右。
济南：涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。
肇庆：不高于本年度全市生产总值增长速度。
嘉善：涨幅不高于本县地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长速度。
宜春：增幅控制在城镇居民人均可支配收入增长比例以内。
锦州：平均价格增幅拟定为不高于13%。
昆明：涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。按昆明十二五规划，全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长目标均为10%。
岳阳：平均价格增幅不高于10%。
沈阳：低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度（这两个指标预期目标为12%）。
合肥：涨幅不高于年度GDP及居民可支配收入增长幅度。
贵阳：不高于平均值。银川：涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内（人均可支配收入增长预期目标为10%）。
公布城市尚不足一成
据京华时报记者不完全统计，截至昨天，公布房价调控目标的城市比例不到600多个城市的一成。
目前，只有山西省22个城市以及银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、海口、合肥、兰州、西安、济南等共计40个城市公布了自己的房价调控目标。
从已公布的房价控制目标来看，没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准，绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速。
其中，一些城市的房价调控目标，与当地GDP增速和人均可支配收入增速持平。
此类城市，可以西安为例。西安市政府给出的调控目标是：2011年西安新建住房的涨幅不得高于15%。而今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入的增长目标为15%。
到目前为止，调控目标中涨幅 小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年当地新房 幅度不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。
不只是二线城市一片涨声——小城丹东的房价控制目标，确定在“涨幅不超过9%-9.5%”。
目前可知，在已公布调控目标的城市中， 宽松的目标非榆树莫属——该市规定，2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房价格增幅”，但榆树2010年新建住房价格的增幅高达50.5%。
一线城市仍秘而不宣
尽管距离国务院公布的 后期限只有4天，但京、沪、广、深这类昔日房价几度飙升的一线城市，对调控目标尚秘而不宣。
反观2010年，在中国房地产市场步入调控时代后，历次国务院的调控政策出台时，一线城市都是 先跟进地方细则的排头兵。
以国十条为例，2010年4月17日国务院发布“国十条”，半月内北京制定并发布了“京十二条”，并带头开始限购，随后上海、深圳等一线城市纷纷跟进。
为何出现这一状况？住建部政策研究 副主任 珏林分析称，国八条中规定，地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
珏林认为，北京这样的一线城市难度更大，地方政府相互看看，相互参考可以理解，所以各地调控目标迟迟没有出来，不过他相信在月底前，全部城市的调控目标都能公布。
“正是房价上涨压力大，所以才会有调控目标。”珏林表示，地方政府一旦制定了目标，就必须完成。对于目前已公布的房价调控目标，他不表示质疑，也不评价这些城市房价涨幅的高低。
上涨10%为确保完成
10%的上涨空间，究竟是“限价目标”还是“目标”？
“地方政府就没有动力将房价降下来。”中国房地产学会执行会长、北京房地产学会常务副会长陈贵表示。
他说，对于承担拉动地方经济重任的房地产来说，个别地方政府可能并不想调控。就目前这些城市公布的全年上涨10%左右的房价调控目标，充分说明了地方政府的不情愿情绪，也可以说是试探性的。
陈贵认为，影响房价的因素主要有两个，一个是供需，另一个是预期。就目前的市场，需求还是大于供给，房价上涨的压力在未来10年都一直存在。如果不出台调控政策，购房人还会一致认为房价上涨，在这样的预期下，房价上涨更快。而一线城市这两重压力更大，因此目标难定。但面对国务院的问责制度，地方政府又不得不制定出一个目标。
陈贵说，定低了怕完不成任务，所以地方政府一定会定高一些。另外，今年确定的1000万套保障房，目前还没形成供应，到底会不会对市场产生冲击谁也不确定，而且这些保障房陆续入市要等到国庆后，（对地方政府来说）与其冒风险，不如给自己定一个宽松的指标，确保在年末完成目标。
土地财政还在发威
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖持相同判断。他认为，虽然从去年开始进行了房地产调控，但各地的土地财政并未发生实质改变，让地方政府主动降房价，从逻辑上说不通。因此，制定一个相对能实现的“较低”涨幅，对地方政府来说更具有现实可能性。
他同时持乐观态度——各地调控指标公布得如此之晚，甚至有些城市至今尚未公布，反映了地方政府对此次“立军令状”的重视，“这总比拍脑袋定数，草草公布，形同虚设要好”。
已公布调控目标的城市，所定标准大多参考各地GDP和人均可支配收入增长幅度。
胡景晖认为，GDP、人均可支配收入、房价、CPI之间，的确应该有一个相对合理科学的数据体系和比例关系。“从一个发展速度较快的城市来看，一年的GDP涨幅在10%，人均可支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，CPI涨幅在4%以内，这样既能体现居民对经济增长成果的充分享有，又能体现房产的保值 性，还能让老百姓感觉房子越来越买得起。大家的日子都会好过。”
此外，调控目标紧跟各地GDP、人均可支配收入增长幅度，也许还存在统计数字与百姓实际感受不符的“意外”。胡景晖认为，调控目标只是一个单纯的数字，会存在问题——为了完成这一数字，相关机构可以采用不开盘高档房、加大郊区房供应等方法，拉低房价涨幅指数。
中国社会科学院经济学博士马光远则认为，国务院要求地方政府公布的调控目标，要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。地方政府显然遗漏了居民住房支付能力这个重要因素。
马光远举例说，如果一个城市的房价是1万元一平米，而人均收入是3000元。1万元房价涨10%是1000元，3000元工资涨10%是300元，这样执行，老百姓的收入和房价还是会越差越大，调控目的何在？
马光远说，在微观经济学中有个理论叫收入弹性。所谓弹性，就是每一个因素变化对价格的影响会不一样。例如，白菜涨10%，对一个城市的经济涨幅影响可能只有3%、4%，而房价上涨10%，对一个城市的经济涨幅影响可能超过了10%。两者不能相提并论。
他说，“我们有 上 多的经济学家。在目前的房价下，怎能将调控目标与GDP增速和人均可支配收入增幅挂钩？制定政策时，（我们）不要违背常识。”
相关新闻：多城市房价调控目标涨幅定在10% 被指成 标准
（来源：新京报）“国8条”规定，各地要合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。如今，期限将至，公布房价调控目标的城市除山西省的22个之外，其余还不到10个，且房价目标涨幅多与当地GDP增幅等挂钩，大多在10%左右。
接近去年房价年均增长幅度的标准引发各界争议———10%的价格上涨空间究竟是“限价标准”还是“标准”？
绝大多数城市仍未公布
目前，出台“国8条”细则的城市已有数十个，但绝大多数城市仍迟迟未公布房价调控目标，尤其是北京、上海、深圳等房地产一线城市，还没有一个公布房价调控目标。
调控目标变“文字游戏”
“这不是从控制目标变成了 目标了吗？现在如果每一个城市都将该目标制定在10%左右，必然会形成一个房价要上涨的心理预期。”北京大学公共经济研究 研究员韩世同在接受采访时表示。
在他看来，地方政府之所以出台这样一个宽松的保险目标，一方面是为了在符合国家调控政策要求的情况下尽量避免被问责；另一方面，保持房地产市场的热度依旧有对“土地财政”依赖的因素。
中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在目前已经公布房价调控目标的城市中，对于房价这个概念并无确切定义。部分城市规定中是“新建商品住房价格”，而另外一些则是“新建住房价格”。这样的表述很容易给部分人留下“文字游戏”的空间。
■专家支招
限价目标应考虑市场预期
虽然“国8条”中提到，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。但在目前的实际操作中，出台房价调控目标的城市大都只考虑当地经济发展目标或城镇居民人均可支配收入增长速度，而并没有考虑居民住房支付能力。
上海易居房地产综合研究部部长杨红旭认为，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在GDP增幅以内，人们还是买不起房。
他表示，从中长期来看，将房价涨幅控制在GDP或居民人均可支配收入增幅以内是合理的。但短期看，则需要分区域看待。对于东部地区以及房价过高、上涨过快的城市，不应该以GDP或居民人均可支配收入增幅为参照物制定标准。因为这种目标会给购房者带来房价将上涨10%的心理暗示。
采访中，部分业内人士还表示，之所以要求公布房价调控目标，政策含义更多的是在引导市场预期，因此在调控目标的设定上要十分审慎，多考虑对市场预期可能产生的影响，避免给 、投机者留下政策上的炒作空间。据新华社电
相关新闻：多城市调控目标挂钩GDP被指助推房价上涨预期
（来源：经济参考报）大限将至，包括京、沪、穗、深四大一线城市在内的多数城市仍未公布房价调控目标。据公开披露的信息，截至27日，仅有近40个城市公布了房价调控目标，且其中多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩，因此被认为是在强化房价上涨预期。
接受《经济参考报》记者采访的专家表示，这一方面体现了房价调控之难，同时也释放了政策依然会从紧的信号，预计调控政策近期还有可能陆续出台。而近60家上市房企现金流大减千亿元的消息表明，如果楼市成交持续低迷，下半年可能迎来开发商较大规模促销。
进度
京沪穗深尚未公布房价调控目标
根据“新国八条”，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
如今“新国八条”落地已整整两个月，距离一季度结束也仅剩一周的时间，但多数城市仍未公布房价调控目标。
截至上 ，仅有宁波、济南、海口、丹东、银川、榆树、佛山、沈阳、贵阳、昆明、兰州、西安、合肥、岳阳以及山西省的20多个城市公布了房价控制目标，多数是二三线城市，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均未公布。
在已公布房价调控目标的近40个城市中，多数城市制定的目标与当地GDP增速目标或居民人均可支配收入增幅目标挂钩。
宁波市政府25日正式公布《关于公布2011年度宁波市区新建住房价格控制目标的通知》明确，2011年度市区新建住房价格控制目标为保持住房价格基本稳定，新建住房价格全年涨幅低于年度市区居民人均可支配收入的增长幅度。根据宁波2011年国民经济和社会发展计划草案，今年宁波市区居民人均可支配收入增长目标为10%。
在沈阳，房价增幅控制目标为2011年新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度。而2011年沈阳计划让城市居民人均可支配收入与GDP同增12%。
此次各地公布的房价调控目标普遍选择与GDP或人均可支配收入增速挂钩，工商联房地产商会会长聂梅生认为，与GDP挂钩有一定道理，但各地应体现差异性。根据国家统计局2000年到2010年十年间的统计数据来看，房价年度同比涨幅低于同年GDP的涨幅，高于同年CPI的涨幅，如果从过去十年的情况来看，各地制定房价涨幅低于GDP涨幅的目标有一定道理。
“但是每个城市的情况不一样。”她进一步表示，现在还未公布房价调控目标的城市中，一些房价过快上涨的城市，其去年房价同比涨幅是高于GDP增速的，那么，它们将房价涨幅目标定在低于GDP增速能否做到就存在很多未知因素。
在聂梅生看来，房价调控目标的确定应体现地区差异，不能千篇一律地与GDP挂钩。按城市类别来看，在自主需求为主的城市，其房价调控目标除了与当地经济发展目标挂钩外，还应与房价收入比挂钩。而如果在新建商品住宅中 、投机性购房所占比例较高的地方，比如出台限购令的35个城市，它们的房价调控目标还应与CPI挂钩。
此外，聂梅生还认为，针对不同的住宅类型调控目标也应该进行细分，比如高档商品房、普通商品房、经济适用房等。
效果
调控目标被指助长房价上涨预期
有观点认为，各地公布的房价调控目标俨然成了 目标，会在很大程度上助长房价上涨预期。
一位业内资深人士接受《经济参考报》记者采访时表示，现在很多城市是不敢提今年房价会比去年下降，怕达不到目标，与其说了做不到，还不如给自己留有余地。
德佑地产研究主任陆骑麟认为，公布房价调控目标是地方政府迫于无奈的做法，单从目前来看，房价上涨的预期很难在短期内改变。
广发证券房地产行业分析师沈爱卿也认为，目前各地公布的房价调控目标反映出“地方政府觉得控房价的难度是 大的”。而目标被指助长房价上涨预期也在一定程度上表明房价不是那么容易降下来。
有业内人士认为，各地公布房价调控目标在一定程度上强化了房价上涨预期，政策持续收紧的信号仍将持续加强。
继上周国家发改委宣布，从5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一价”后，北京又发布公告称，26日起开始实行大幅提高房地产项目土地 税预征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。根据公告，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计 率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目， 按照销售收入的3%预征土地 税。
美联物业研究 主任徐枫认为，土地 税预征率提高及清算等政策如严格执行，将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。
北京中原认为， 近发改委及部分地方税务部门针对楼市调控的政策出台，说明了楼市的利空依然未出尽，调控政策依然在从严从紧。并预计 近调控政策还有可能陆续出台，楼市很可能出现明显的变化。
压力
59家上市房企现金流大减千亿元
“现在的调控不单单是对于房地产的调控，实际上在信贷这一块，全部都是一个收紧的趋势，有些房贷贷款已经批下来了，但等了很久就是不放，因为现在银行手头资金也比较紧张。”陆骑麟表示，在银根紧缩严厉的调控政策下，开发商资金链趋紧将是一个长期的趋势。
WIND统计数据显示，按照申万一级行业分类，截至记者发稿，两市已有共计59家房地产类上市公司发布了2010年年报。年报显示，虽然利润增长整体仍然十分可观，但房地产上市公司资金链整体趋紧的迹象已经十分明显。
数据显示，59家上市公司2010年共计实现归属于母公司股东的净利润394.24亿元，同比增长35.9%。其中，上市房企四大龙头万科、保利地产、金地集团和招商地产分别实现了72.83亿元、35.19亿元、17.76亿元和16.44亿元的净利润，同比增长分别达到了36.7%、39.8%、51.7%和22.3%。
虽然净利润实现大幅增长，房地产上市公司的资产负债率却出现了不同程度的上升。四大地产龙头中，万科、保利地产、金地集团和招商地产2010年末的资产负债率分别为74.7%、79.0%、71.2%和64.6%，同比上升了11.5%、12.8%、2.2%和4.6%。
在现金流上，59家上市公司2010年经营活动现金流量净额为-649.8亿元，同比大减1026.9亿元。四大地产龙头中，万科、保利地产、金地集团和招商地产2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿元、-223.7亿元、-30.4亿元和-44.5亿元，而2009年末，这个数据则分别为92.5亿元、-11.4亿元、-28.7亿元和70.5亿元。截至2010年末，59家上市公司现金及现金等价物净增加额为269.1亿元，而2009年末，这个数据则为526.8亿元。数据还显示，截至2010年末，上述59家上市房企的存货总量已经达到了6414.9亿元。
“我们判断，从目前的情况来看，开发商在加大开工，准备走快周转的路线。但目前的成交还是比较低迷的，如果这个成交状况持续3个月至6个月的话，开发商就很难撑得住了，就可能需要考虑 。”沈爱卿对《经济参考报》记者表示，如果现在低成交量的状况持续，将会对开发商产生很大的影响。他同时表示，目前市场有些分化，一些大型的开发商资金状况相对还好，而小的开发商融资渠道较少，情况就没那么好。
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