[摘要] 2月16日，继上月国务院常务会议确定了一系列房地产市场调控措施后，成都市也出台了相应政策落实“国八条”。成都版限购令对温和的成都楼市影响几何？能否撼动高房价引发楼市拐点？搜房网大话地产 时间传递成都资深业内观点，给购房者楼市迷局下以指引。
我国农历新年之前，被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的房产税试点及“新国八条”密集出台，各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意。
按照“新国八条”有关规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。有业内人士计算，在上述要求下，将至少有36个城市出台或更新住房限购措施。这意味着，在未来数天内，限购政策将在多个城市密集铺开，楼市将迎来 的限购大潮。
2月16日，继上月国务院常务会议确定了一系列房地产市场调控措施后，成都市也出台了相应政策落实“国八条”，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。成都版限购令对温和的成都楼市影响几何？能否撼动高房价引发楼市拐点？成都房企在限购下会作出何等应对措施。搜房网大话地产 时间传递成都资深业内观点，给购房者楼市迷局下以指引。
成都乔治希顿房产营销策划部经理李宗源
【主持人】：政策的本意是抑制房价，通过对省会城市房价的综合对比，您怎么看成都的房价水平呢？
【李宗源】：我觉得如果从房价这块来看的话，我们应该从几个方面来理解它， 个是它的土地成本，第二个是它的建筑成本，还有一个加上税费成本，还有一个就是综合开发成本。这几个成本算下来现在费用相当高， 是土地成本跟建筑成本提升以后，现在整个新开发的项目它的房价水平跟过去有很大的变化。
我举一个很简单例子，在前几年可能从人工，从信贷方面对开发商资金压力要求不是那么严格，但是从现在来说，开发商的资金压力也好，它的需要付出的前期的现金流是 大的，那么从这块来看，从我们一线开发得到的信息来看现在的房价实际上并不高。因为现在开发商推出的价格基本上利润在15%到20%，可能很多的消费者原来两三千也卖房，现在 城区价格在一万左右，差距这么大，实际上我们可以通过整个市场反馈过来，现在的房价从目前情况来说它的泡沫成分至少从成都来说不那么严重。
【主持人】：您觉得成都房价在处于什么水平？
【李宗源】：从我们了解的情况成都房价在来说应该还处于一个中上的位置，像北京、上海一线城市他们的价格有一定泡沫成分在里面，但是从不目前来看成都房价相对来说比较正常。我们可以通过近期的土地拍卖价格来推算我们现在的房价，现在房价构成开发商利润就只有10%到20%，所以很多购房者觉得开发商推出的价格有多少多少暴利，这实际上信息不透明的过程，下一步包括限购令出台以后很多购房者认为价格会有大幅波动，实际上倒过来看我们现在获得的土地都是08年甚至10年通过招拍挂获得的土地，获得的土地成本都不低，这部分价格应该说都是比较高的，再加上现在的 税严格征收的政策出台，包括预售款的专项监管，对开发商这块压力更大了，开发商利润更加压缩了。我们开玩笑说面粉都 了，你这个面包可不可能 ，就是这个道理。
【主持人】：其实之前搜房跟锐理数据对四川二三线城市做了一个统计，四川一些地级市城市房价已经在6千了，一些县级城市也在3千以上，本轮直辖市以及省会城市限购以后，四川二三线城市会不会迎来楼市新机遇？
【李宗源】：我补充一点，二三线城市泡沫确实 重，如果我们现在限购令出来以后，如果一味打压 城区我先不说刚性需求，就是 客，他们会转向二三线城市购买，势必加大了二三线城市泡沫的成分。在这个过程当中政府会做什么工作，一输一导，这个时候应该发展住宅式打压了，因为毕竟有这么多 客需要去 ，中国股票很多人玩不起，古玩市场更是不懂根本不能进入，那么这么多资金而且 是中国，我们现在从政策方向来看都是无法实现的。
这块我们可以做一个什么工作，我不知道大家关注到这个情况没有，从我们的近期推出来商铺情况来看，这一块基本上是商铺出来马上抢购一空，而且出现了商铺排队的情况，而且现在 城区商铺价格远远超过三万四万。
我们现在重点还有一个很大一个空间就是写字楼这一块，我了解在南延线写字楼大概八千九千，现在新开的楼盘价格能够达到1万4到1万5左右，说明很多 客的话对这块大的空间有了一个认识，实际上我们在控制住宅这一块的时候，我们一定要有一个其他的引导，就是引导我们这么多的 需求的客户，他们找到一个 的突破点，而不是一味的成都买不了，我就到周边二级城市去买，这个势必就加重二级城市泡沫成分。
在这个过程中我们反过来我们引导他们进入写字楼市场，我们商业市场，整个商业繁荣起来了，从根本上能够解决矛盾，尽可能避免二三线城市泡沫成分。因为从现在商业市场的角度来看，包括万科、中海也好，这些大的品牌开发商，他们现在已经在很多转到商业这块去了，因为商业是国家大力扶持的板块，我们在限制住宅投机市场的情况下，我们必须能够做到我这边打压，我总要给你一个出路，要不然光打光压的话，没有一个疏通政策肯定会有问题。
【主持人】：说到疏导功能，成都限购令对保障方面也提出了要求。其中规定在2011年成都市要完成保障房400万平方米，先抛开市政府有没有这个资金实力建设，400万平方米，按60平米一套房计算的话，也要向市场供应7万套，您如何看这对成都楼市的冲击，对开发商应对调控措施有什么好的建议？
【李宗源】：去年我们整个推出量大概在1100万，实际上销售了大概在850万平方米左右。如果从销售一线统计还有一个数据占75%的购房者都是外地人，而且只有25%是本地的，而且还是成都区域的购房者，实际上有一个这样的观点，真正在成都能够买房的大部分都已经买房了，现在我们推出400万的经适房的话，从表面上来看对整个市场会有很大冲击作用，对市场有一个促进作用，但是如果说我们经适房政策还是原来的政策那不见得，因为我刚才说了75%都是外地人，但是我们现在经适房购买政策只针对成都本土的，而且包括缴纳社保这些，它的条件是限制性比较强。
我先不说资金问题，我们政府能够推出这么多的经适房，又有多少人合乎条件来购买这个房子，恐怕也不多，我们在报纸上看到住经适房还有开宝马、奔驰的，势必会出现这种问题，所以不管出400万也好，500万也好，就是这个政策调整，我什么样的人能买这个房子，这种才能够真正起到经适房的作用，能够起到缓解现在住房的情况，如果还是原来的政策的话，哪怕他推出800万也对商品房没有影响，因为我外地人来了买不了，我还是只有买商品房，至少我能够买。
【主持人】：现在很多购房者都对房价下跌有一个预期，但是我们同时看到利率上调，首套房优惠取消，实际上持房成本上涨了，对于刚需来说，买还是不买，什么时候买，买哪个地段，有什么建议？
【李宗源】：郑老师从宏观上来谈的，我跟一线打交道很多，我从这点来建议。我周边朋友也问我这个时候能不能买房，什么时候买房。我举一个很简单的例子来看，我们08年房子价格调整了以后，我说这个时候 比上涨引起的问题还要大，08年我们可以看到包括很多项目交房时候出现了很多问题，现在前期大部分购房者购房以后，比如说他在8千买房，但是交房如果是6千，如果是5千，肯定要出现社会问题，08年我们出现了很多交房过程中的这样问题。
开发商在这个方面处理会 谨慎，因为在前期已经交了一部分，如果原来卖9千的房子，我这个说话降了1千，那么前期客户怎么交代，我9千买的房这个时候降1千，他会找开发商，这就造成开发商想降但是不敢降，而且降了以后会出现各种各样的问题。这是 个。
第二个如果整个房价如果出现大面积的往下走也是不可能的。因为我们刚才说到一个问题，我们成本也好，对于开发商来说 的话卖得越多，亏得越多，这是 尴尬的时候。这个时候作为刚性客户有需要就购买，我的建议是这个。因为从08、09年开始有一些楼盘它的房价了一些调整，但是相应的交房以后他承诺包括一些配置，他的园林景观在这些方面打了折扣了，在那段时候交房项目都出现了这样那样的问题，所以限购政策出台以后， 是这几天刚出来的时候，现在售楼部出现了很多情况，有客户当时承诺8.5折利率现在办不下来，他就找开发商闹，因为开发商也解决不了这个问题，但是之间就扯皮，无法解决这个问题。
现在成都很多项目已经出现了这种问题了，下一步这种问题会 突出，这个可能也是我们下一步包括开发商也好，包括政府也好，面临急需要解决的问题。
【主持人】：刚刚我们也听专家们聊了这么多，各位网友对限购令后买房也有了比较明确判断。我这里插播一个广告，搜房网近期也发起了春季购房的活动，我们将在2月26日会组织看房团活动，该活动也是针对刚性需求。本次我们要去的线路，大多是非限购范围内， 巨大的性价比楼盘。到时，欢迎广大购房者参加。好了，今天的节目就到这里，谢谢广大网友收看。
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