[摘要] 从热销到平静再到热销，从观望到抢购，从调控到再次调控……调控声不停地在耳边回旋，市场一次次地上演悲喜剧，2010年岛城楼市充满了太多的 与不可思议。2010年， 政府到底出了哪些重拳？这一年楼市发生了哪些新奇事件？各方博弈到底怎样收尾？让我们一起从2010年岛城楼市的语文答卷中回顾这一年。
从热销到平静再到热销，从观望到抢购，从调控到再次调控……调控声不停地在耳边回旋，市场一次次地上演悲喜剧，2010年岛城楼市充满了太多的 与不可思议。
2010年， 政府到底出了哪些重拳？这一年楼市发生了哪些新奇事件？各方博弈到底怎样收尾？让我们一起从2010年岛城楼市的语文答卷中回顾这一年的“楼事”吧。
在调控中开局 在调控中收官
然而峰回路转，在还未来得及好好消化“国十一条”，各地楼市的春天提早到来，地产销售开始进入 。当2010年的2月70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%的数字一公布，让都震惊了。3月5日，温家宝总理在两会期间发表声明，要坚决遏制房价过快上涨势头。可四项措施的提出，似乎仍未动摇楼市 的态势，据统计，3月岛城 物业类别的成交总套数达到6990套，较之2月份的成交量骤增4085套，环比增长141%，楼市走出季节性低谷，走势强劲。
当楼市普遍量价飚升、一片“莺歌艳舞”之时，4月17日被称为“严厉”调控政策——“新国十条”出台，拉开了房地产调控的序幕。紧随其后，青岛市政府发布了“青岛版”的住房新政14条，从 到地方纷纷出台实施细则，房地产调控政策越见严厉。这几记重拳落下还真把楼市给打蒙了，购房者要观望、开发商也要观望。接下来的5—7月，可以说是岛城楼市灰暗的3个月，开发商“”不开，购房者想等房价落一落，原本形势一片大好的市场顿时进入休眠状态，开发商、购房者，甚至调控政策，三方都进入到了平静期。
或许是安静了太长时间，或许是终于再也捂不住，或许是再也等不了了……海尔、万科、中冶、麦迪绅等房企，似乎约好了一般，同时在8月发起了攻势，不约而同地开始集中开盘，让近乎干涸的市场迎来了“甘露”。与此同时，刚性需求也没有辜负这些首批“冲锋”的开发商，在8、9月份开盘的项目几乎都是各个热销、当日 ，楼市再次势如破竹。
如果今年3、4月份的楼市是 的，那么进入9月以后的楼市就只能用“癫狂”形容了。自9月起，凡是入市的楼盘几乎都是在以“日光”速度销售的，多年不见的 “金九银十”在2010年显得成色分外的足，还有不少楼盘在开盘当日就达到销售额过亿元。几乎 新盘的售楼处都人满为患，许多购房者又开始在凌晨排队等候，根本不需要售楼员介绍只要有房子就有人抢。
9月29日的“新国五条”拉开了今年二次调控的序幕，从央行加息25个基点到取消首套房贷利率7折优惠，政府为遏制高房价似乎已经 “不惜一切代价”；10月20日，央行上调人民币存贷款基准利率；11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，提出二套房公积金贷款首付比例提高至5成且利率上浮10%，停止三套房公积金贷款；各地限购令纷纷出台……虽然调控政策还不断在刺激着市场，虽然购房者们还在抱怨被政策“误伤”，虽然市场让人捉摸不透，但在岛城今年开盘的项目无疑是都取得了优异的成绩。
大落大起，大悲大合。2010年的楼市，在调控中开局，在调控中收官。它就好像一部冲突感极强的悲喜剧，考验着身处其中之人的承受力。一年内经历了两次“过山车”式的转折之后，市场似乎在说，“别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿”。
不识庐山真面目只缘身在此山中
考题解析：二套房“震动”楼市
要说2010年楼市 热门的词语，自然要属“二套房”了。自今年1月10日，国务院发布的“国十一条”中明确要求二套房贷首付不得低于40%起，“二套房”就成为了多方议论的话题。4月14日，国务院又发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套以上房可停贷。此后，6月4日住建部、中国人民银行和银监会又联合发文，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准：“以家庭为单位，认房又认贷”。如何才算是“二套房”、如果才能避开“被二套”等一系列的话题成为业内及购房者关注的焦点。
政府限定“二套房”是目的是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”， 终目的是使老百姓能买到 的房子，让老百姓能住得起房，以利于和谐社会的建立。无论对与错，误伤或是真伤，自二套房政策出台的确是让那些利用房产 客头疼了。紧接着，11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会四部委，又公布了“二次申请住房公积金贷款利率将提高到同期利率的1.1倍，二次申请公积金贷款首付比例不得低于50%，并停止向三套房发放公积金贷款。”
可以说，2010年楼市着实被“二套房”的楼市“地震”了一把。
表情之：改善住房者喊“吃亏”
如今，二套房的界定，无形中增加了换房成本，对于改善型购房者来说，这无疑是一个噩耗。徐女士跟记者算了这样一笔账，“老公在我们没认识前就贷款买了套小户型，现在我们结婚马上要孩子了，因此想换套套三房。但到银行询问贷款时，被告知由于老公已经有过贷款记录，他们再购房就属于二套房，必须首付五成，这样算下来首付要多交13万，再加上契税现在上调为3%要缴2万多元，比一套房要多缴1万多元，而且贷款利率也享受不到优惠了。整个换房成本，算下来要多花约25万元。”徐女士很无奈的表示，曾经以“先买小再换大”的置业规划如今却真的“OUT”了。
表情之：选房产证还是结婚证
选择“房产证”还是“结婚证”，成了不少夫妻和准夫妻纠结的问题。缓婚倒底值不值？真有细心人算过：假如一对准夫妻在其中一位已有房产，先结婚再买房就将被执行二套房贷政策，面临相对基准利率上浮10%的利率水平，以贷款50万买房为例，按照20年等额本息还款方式计算，月供为3803元，20年累计支付利息412722元。同样是需要贷款50万，如果他们先买房再结婚，就可以按照首套房贷政策执行，利率可8.5折，20年等额本息月供为3360元，20年累计支付利息306536元，可省106186元。按照这个计算结果，我们是否可以理解为20年的婚姻能折算成十万元。
表情之：真夫妻假离婚只为买房
伴随房价的上涨，买房已经成为无数家庭的头等大事，如果能再降低买房的一些附加成本的话，那么人们想尽办法达到省钱的目的。
据市北民政局婚姻登记处的工作人员介绍，“今年离婚和复婚的人比往年都多，有些人明确地表示离婚并不是感情不和，有些人甚至手拉着手来办离婚，无论怎样劝说就是坚持要离婚。”记者身边的一位好友也是“假离婚”大军中的一员，“二套房政策一出台，想再买房只能离婚了。”好友告诉记者，“之前买房用过贷款，虽然已经还清了但是还有贷款记录，如果不离婚，就算把现在住的房子卖掉再买房还算是‘二套房’，不仅首付、贷款利率都提高，而且契税也要按3%交，为了省钱只能离了。”当记者问及怕不怕老公不复婚时，她却给了记者一个吃惊的答案，“现在的车、房、现金都归我还怕什么，而且由于离婚办房屋过户比二手房过户更省钱。”
由于好友没有贷款记录，她很快拿着单身证明在银行办下了贷款，在贷款审批下的第二天她就复婚了。
月落乌啼霜满天，江枫渔火对愁眠
考题解析：取消7折优惠利率
从9月29日的“新国五条”到各地出台限购令，从央行加息25个基点到取消首套房贷利率7折优惠，政府为遏制高房价似乎已经“不惜一切代价”。毫无疑问，本次取消7折房贷利率优惠将是对楼市需求的一个严厉打压，而且将“枪口”对准了刚性需求的 置业人群。
记者在采访中发现，加息25个基点再加上首套房贷利率上浮15%，这对于本来就承受高房价压力的大多数 置业人群来说，显然是 “雪上加霜”。“好不容易凑足了首付，房贷利率又涨了，到底买还是不买呢？”听闻房贷7折优惠利率全面取消的消息后，不少购房者立即陷入了纠结中。
表情之：部分购房者要再等等
利率上调以后，受影响的除了 客，还有一大批自住型购房者，部分自住型购房者开始选择观望，因为他们负担又加重了。以一笔20年期100万元的商业贷款为例，对于首套房买家来说，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率计算月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率计算月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额增加了503.16元。如果只贷50万元，每月还款也将增加250元。计划年底买房的市民薛女士说，楼市信贷调控是好事，但现在房价没怎么下降，贷款优惠反而变少了，只好再等等。”
我本将心向明月，奈何明月照沟渠
考题解析：第二次调控引发各地“限购令”出台
严厉的楼市新政“国十条”之后，市场平静了一段时期后，在刚性需求的带动下，各地的楼市再次进入 态势。9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出通知出台五项措施，楼市又迎来第二轮调控。其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数以及调整契税等条款，一直被外界认为比前一轮出台的“国十条”更为严厉。
十月份以来，楼市调控虽无再出“厉拳”却为调控加码，提高人民币存贷款的准备金率、要求二套房公积金贷款首付比例提高至5成且利率上浮10%，停止三套房公积金贷款……与此同时， 政府督促各个地方政府出台细则，二次调控的决心越发强烈。继北京、深圳、厦门等地出台楼市二次调控新政后，上海也出台楼市调控细则，颁布限购令，遏制房价过快上涨，目前陆续加入“限购令大军”的城市已有16个之多。根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京、福州直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。
“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动， 客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。对于像青岛这样还未出台限购令的城市来说，开发商怕限购令影响楼盘销售因此加快了楼盘推出的速度，同时购房者也怕限购令出台后不能买房加快买房步伐。无奈下，限购令或许是“我本将心向明月，奈何明月照沟渠。”
表情之：限购令促“日光盘”
与“国十条”不同的是，此次“新国五条”的出台并没有引起市场的恐慌，也没有出现楼盘集体 的现象。与之相反，9月全市住宅成交9503套再创高峰，但从成交走势来看，青岛楼市似乎完全元气恢复，上升势头强劲。仅在10月14—20日一周的时间内，就有万科城纽约街区、海尔·原乡墅、海上嘉年华海湾豪庭、良辰美景二期等多个楼盘同时开盘。此时正恰逢楼市的“金九银十”之际，不仅赚足了人气还都创下了有益的销售业绩。据报道，万科城纽约街区在开盘仅4个 之内，464套房源悉数预订完毕，龙湖在青岛的一号项目滟澜海岸在开盘当日实现销售金额超13亿……可以说，在10月开盘的众多项目几乎都在开盘当日创下“日光”销售纪录。
表情之：“限购”下不能退房怎么办
来自西北的吴先生购房目的是双重性的： 或者将来可能会定居青岛。吴先生说，他觉得青岛既可以居住又有增长空间，买房子的保障性比较强。自今年二次调控以来，吴先生担心青岛会直接关上外地购房的大门。他现在交上一部分房款，如果真的不让买了，那退房就成了问题。一是开发商能不能给退，二是退起来手续复杂吗？“毕竟我要从外地来办这事，真的是拖不起”。吴先生现在 希望的就是加快购房流程，赶在新政前办完手续。
忽如一夜春风来，千树万树梨花开
考题解析：2010“保障”升级
今年2月，在政府工作报告要点指出要加快保障性住房建设，计划新建8000套保障房，其中包括3000套廉租住房和5000套经济适用住房。11月，在青岛市保障性住房建设成果展中了解到，我市住房保障多项工作走在了同类城市前列，主要体现在五个“率先”。率先制定并实施了2008-2010年住房保障发展规划；率先将保障方式由发放货币补贴为主转变为实物保障为主，符合廉租住房保障条件的家庭全部实现实物配租。此外，率先建立健全了公共租赁住房制度，重点解决“夹心层”家庭住房困难问题；率先全面实施保障性住房配建制度，实现了保障性住房的合理布局；率先开发应用住房保障信息系统，基本实现了市、区、街道信息化联动管理。
表情之 ：看了廉租房就想搬进来
上月底，首批近300户廉租房居民开始在康居 现场看房，为即将开始的选房做准备。47岁的项本胜和妻子走进9号楼一套三居室户型，近50平方米的房间已经完成精装修，厨房、卫生间地面和墙上都铺好了瓷砖，客厅卧室地面铺有复合地板。看到厨房中的一体橱柜、打火灶、吸排油烟机，项本胜有点不相信廉租房会有这么齐全的设施，在得到工作人员的肯定回答后，两口子乐得合不拢嘴。急切盼望住新房的项本胜表示，如果今天发钥匙，明天他就会举家搬进来住。
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