[摘要] 包括上海、北京、广州、南京、长沙、重庆等地的银行，均开始取消首套房贷7折优惠，统一为 8.5折。存量房贷是否调整尚未可知，但房贷合同中利率的约定方式为政策改变留有空间。
包括上海、北京、广州、南京、长沙、重庆等地的银行，均开始取消首套房贷7折优惠，统一为 8.5折。存量房贷是否调整尚未可知，但房贷合同中利率的约定方式为政策改变留有空间。
尽管10月份央行加息对于长期贷款利率仅提高了0.2%，但房贷利率正面临着一次“再加息”。10月末，多家银行对住房贷款利率优惠政策进行了调整，新增个人首套房贷款利率的7折优惠被取消，改为8.5折。据测算，这一幅度相当于四次加息的影响。业内人士推测，存量房贷的优惠幅度也有可能进一步被压缩。优惠利率政策的改变，将对房贷客户产生较大的影响。
新增房贷优惠上调至8.5折
房地产调控政策推出后，包括首套房贷款在内的住房贷款政策趋于严格。如在上海，较为普遍的做法是对于符合相关政策要求的首套房贷款利率制定为基准贷款利率的7.5折，对于一些银行的 客户， 可以获得基准贷款利率7.1折的优惠。但这一做法已经宣告全面结束。
10月末，多家银行对房贷优惠利率的下限上调至8.5折。如在工行，房贷利率下限由原先的基准利率0.75倍上调至0.85倍。据悉，即使提高首付款成数也无法享受更多的利率折扣，此外中行的住房贷款业务中，也使用了这一做法。
记者了解到，像中信、深发展等着国庆节后也已经将住房贷款利率的下限提高至基准贷款利率的8.5折。
上海并非“独一家”。据悉，此次优惠下限的上调来自于银监会向各银行总行的窗口指导，银监会以口头通知的形式下达了要求上调首套房利率优惠的政策。包括北京、广州、南京、长沙、重庆等地的银行，均开始取消首套房贷7折优惠，统一为 8.5折。
商业银行对购买首套住房执行的房贷 标准将变为：首付 30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付 50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。
7折房贷优惠利率正式取消，对于购房人来说，无疑将大大增加贷款成本。以一笔20年期100万元的商业贷款为例，对于首套购房者来说，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率即4.298%计算，月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率即5.22%计算，贷款利率增加了0.922%，每月月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额需要增加503.16元。较之10月央行加息对贷款利率的小幅度调整，优惠政策的改变对贷款人的影响要大得多。
存量房贷是否调整尚未知
优惠房贷政策的调整，无疑给存量房贷客户带来隐忧。2008年为刺激经济的回暖，7折优惠贷款利率应运而生。不仅是当时的新增房贷客户，此前已经在银行贷款的存量客户也在优惠政策的辐射范围之内。从2009年年初开始，各家银行将大部分客户的房贷利率由原来的基准利率的85折下调至7折。但是，此次7折房贷优惠政策的全面取消，是否会影响到存量客户？
今年4月份，中国银行(601988,股吧)就曾经在网站上进行公告，宣布在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。但是由于其它银行没有迅速跟进，中行的这一调整也不了了之。
记者从民生、中行、光大、中信等银行了解到，对于存量客户，目前尚未接到对其利率进行调整的通知。但是从一些银行贷款合同对于贷款利率的约定上看，仍然为优惠政策的调整留有了一定的余地。
马女士去年在某银行申请了一笔住房贷款，由于符合相关政策的要求，当时银行所核准的利率为基准贷款利率的7折。但是马女士也发现，银行在贷款合同的制定上也为优惠政策的调整留有空间。“贷款合同中注明当年所适用的住房贷款利率为4.0158%，也注明利率随基准利率的调整而变动。”马女士说，贷款合同中并没有具体说明适用的贷款利率为基准贷款利率的7折，“如果银行进行优惠政策的调整，是不是不属于违约行为？”
同是房贷族的周先生贷款合同签订于2007年，“当时的住房贷款优惠是基准利率的8.5折”，因此在周先生的贷款合同中注明的是：适用的利率为在央行同期同档次基准利率7.83%的基础上下浮15%。周先生告诉记者，2009年银行对于存量客户的房贷优惠进行了调整，他也属于7折优惠的范围之列。“但是银行采用的是批量调整的方式，并没有签订其它的合同。”周先生担心的是，如果银行改变优惠政策，自己的贷款优惠是不是也会再次被“批量调整”？
一些申请了“气球贷”的客户，则不仅面临着七折优惠被改变的忧虑，更担心贷款基准利率的改变。张小姐去年在一家银行申请了住房贷款气球贷，“银行的做法是把长期贷款分成若干个三年期”，这种“擦边球”做法的 好处在于，张小姐实际适用的基准利率为三年期的贷款利率，不仅低于长期贷款利率，还可以额外获得7折的优惠，大大降低了贷款的实际成本。“我现在不仅担心7折优惠取消，更担心 个三年到期，银行会不会终止这个产品，转换成长期利率。”张小姐测算了一下，自己的房贷余额近150万元，可能要面临月供增加近千元的局面。
记者了解到，目前各家银行均没有明确的政策推出。“如果真的要改，可能要到年末才会有公告，肯定也不止一两家银行参与。”一位业内人士说。
提前还贷需考虑通胀因素
从目前的住房贷款政策来看，新增客户的贷款优惠减少已成定局，存量客户的政策还存在着诸多的不确定性，加上央行开始启动加息步伐，一些贷款客户纷纷开始考虑提前还贷的问题。
对于提前还贷的问题，理财专家的建议是，在考虑提前还贷决策时，首先需要关注的是家庭的财务结构，如家庭的资产负债率是不是处于比较健康的水平之内，其次要关心的是月供支出在家庭现金流中的占比。这两项指标控制得当后，保证家庭财务健康的前提之下，再来考察提前还贷所产生的机会成本。
一方面，存量房贷可能面临调整的问题，按照上文中的估算，以20年期100万元的住房贷款余额来计算，住房贷款利率由基准贷款利率的0.7倍上调至0.85倍的话，月供将增加500元左右。如果我们通常使用的财务指标为月供在月度收入中的占比和利息保障倍数。其中，对于月供在月度收入中的占比，银行在进行贷款审核时规定的 标准为50%，也就是说月供 多只能占到月度收入的一半，日常生活中我们把这个指标设定在40%是较为合理的水平，如果房贷优惠政策调整后月供占比提高，超过40%～50%的水平，那么从现金流的角度出发就需要适度提前还贷了。另外一个指标是利息保障倍数，一般来说，月度收入应当是月度利息支出的4倍以上为安全值。
另外一方面，在当下的经济环境中，我们也需要多考虑提前还贷的机会成本问题。9月统计局公布的CPI数据达到3.6%，事实上由于物价的全面上涨，通胀的压力越来越大。一般来说，当通胀发生时资产的价格会出现随账而涨的情况，典型的例子是股票、大宗商品等价格会出现上涨；相反地，负债的金额是一个固定值，它不会随着CPI的上升而增加，但人们的收入将在一定滞后效应的影响下有所增加。因此，从这个角度来考虑，在通胀发生的环境中，负债对于举债人来说是“合算”的。不仅如此，提前还贷的资金如果 于资产，还可能获得更高的 。
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