[摘要] 北京市住建委10月25日出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户。观察人士认为，继打击开发商 、收紧银行贷款等政策之后，预售款新政的出台，意味着开发商资金情况再临考验，其效应将在数月后逐渐显现。
北京市住建委10月25日出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户。观察人士认为，继打击开发商 、收紧银行贷款等政策之后，预售款新政的出台，意味着开发商资金情况再临考验，其效应将在数月后逐渐显现。
此次出台的预售款新规有助于避免上述风险的产生。根据北京预售款新规，预售项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。据了解，目前在不少城市尤其是一线城市，开发商预售款的50%以上均用来购置土地，开发商的项目前期投入要大于后期的建安费用。在预售款新规的影响下，部分开发商拿地的步伐将被延缓。
在北京市出台 严格的商品房预售资金监管办法之后，未来其他城市也可能效仿出台类似政策。政府部门不惜以冻结沉淀房企资金的方式来严格监管，除了防范金融及社会风险外，无疑也应当看作楼市调控“一揽子”政策的一部分。今年以来，针对楼市供给环节，国家相继出台了打击囤地 、收紧信贷、从严征收土地 税、严格预收款管理等一系列政策措施，其效果有望在未来的几个月持续显现。
但同时应看到的是，前期楼市火爆时房企储存了充足的资金储备，再加上9月份楼市销售情况有所反弹，寄望北京一地的预售款新政带动房价明显下行的可能性并不大。在房地产行业整体资金情况仍难言紧张的情况下，短期内未必能看到房价乃至地价普遍下降的局面，而更有可能的是重现2008年时部分房企的兼并整合现象。
根据北京市《商品房预售资金监督管理暂行办法》，房企若有直接收存预售资金、未及时将贷款转入专用账户、以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管等现象，将被暂停该企业在北京 开发项目的商品房预售，并记入企业信用信息系统。相关人士同时提醒，政策效用很大程度上取决于实际执行情况，应避免房企再度拿出“拆东墙补西墙”的伎俩，弱化政策效果。比如目前北京不少开发商在其他省市也有开发项目，可能凭借资金的异地调用来规避调控。
作为资金密集型行业，加息将对房企经营产生明显的负面影响。这主要表现为房地产企业的成本将提高；购房需求将受到一定程度的遏制，从而影响到房企销售，毛利率也将下跌。业内预计，明年开始，房地产业的净利润增长率将进一步放缓。
开发成本提高
国信证券指出，从政策手段看，加息、上调准备金率等收紧的货币政策将直接增加房地产企业的财务费用。
市场预期，2011年房地产开发贷款利率会提高，也就是说，开发商开发贷款的利息将增加。而财务费用的增加会影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。
目前，房地产行业的资产负债率一般在60%以上，而在直接融资受阻后，国内房地产融资渠道比较单一，银行信贷资金很大程度上控制着这一行业发展的命脉。因此，在货币政策从紧的背景下，房地产行业的间接融资成本无疑将提高。
业内专家指出，房地产企业开发成本提高，不仅仅体现在财务费用中的融资成本。加息后，居民月供将上升，在高房价和严厉调控的背景下，居民购房成本上升将导致房地产公司的销售变得更为困难。
银河证券研究员丁文指出，房地产公司的销售环节无疑会受到信贷收紧的影响，销售量下降趋势将逐步显现，必然将影响到现金回笼和资金周转效率等。在目前的高房价下，房贷成本增加将进一步削弱人们的住房购买力。
有研究报告显示，加息等信贷收紧政策将直接遏制人们对 性购房的需求，因为这种需求很大程度上是“廉价资金”驱动的，在信贷条件宽松的时候，这种需求以类似“保证金交易”的形式逐步放大。货币政策从紧首先遏制的就是这种 性需求。
行业整合加速
业内专家指出，加息后，首当其冲的是负债 、资金实力欠缺的一些中小地产商。如果融资成本不断提高，再加上销售不畅，资金回笼阻滞，那么对实力平平的房地产企业来说，影响很大。
在房地产行业，三项核心资源即土地、资金（包括融资渠道）和开发能力的分布并不均衡，三项资源都很强大的企业并不太多。加息后，拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露 ，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。这种 在房地产龙头企业上体现得尤为明显。因此，未来房地产股出现结构性分化在所难免。
21世纪不动产市场总监林蕾认为，资金实力是房地产行业竞争和可持续发展的首要因素，能否以多元化方式获取土地则是房地产企业未来发展的关键。加息后，货币资金充裕的大型房企将获得更多的要素资源。
目前，房地产市场逐步趋冷，行业竞争也在加剧。随着货币政策日益趋紧，一些管理水平差、产品定位不清晰的企业有遭受淘汰的可能，而具备忧患意识的品牌公司往往具备先发 和核心竞争力。
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