[摘要] 今日（10月21日）上午10时举行的土地拍卖中，共有四宗土地进行拍卖。温江郫县新都四地块全部溢价售出，合能拍得郫县两地块，楼面地价超过2000元/平米。四川明新房地产公司竞得一号宗地，新都区斑竹园镇丰收社区1社33亩宗地。搜房网 邀请合能地产、四川明新房地产公司今日下午三点做客搜房网直播间，大话新政
今日（10月21日）上午10时举行的土地拍卖中，共有四宗土地进行拍卖。温江郫县新都四地块全部溢价售出，合能拍得郫县两地块，楼面地价超过2000元/平米。四川明新房地产公司竞得一号宗地，新都区斑竹园镇丰收社区1社33亩宗地。搜房网 邀请合能地产、四川明新房地产公司今日下午三点做客搜房网直播间，大话新政下的成都土地市场。敬请关注！
时间：10月21日（星期四）15点（下午3点）
地点：搜房网直播间
嘉宾：合能地产 事业部 经理 张建斌
四川明新房地产公司 总经理 戴德森
搜房网市场分析师 蔡林
主持：蒋林
现场报道：搜房网新闻 编辑 冯祥
直播编辑：搜房网新闻 编辑 舒畅
【主持人】：各位网友大家好，这里是搜房网《大话地产》栏目，今天我们看到成都的土地市场表现得 活跃，合能（音）地产拿下了郫县的两块地，另外四川明新房地产拿下了郫县斑竹园（音）的一块地，今天我们把两位请到大话地产谈一谈新政下的成都房地产市场，请两位给搜房网友打个招呼吧？
合能地产 事业部 经理 张建斌
【张建斌】：大家好，我是张建斌，我是来自合能地产，主要负责土地 。
【戴德森】：各位网友好，我来自成都本地的四川明新房地产，主要是负责房地产的开发。
【主持人】：我们 请到搜房网的分析师蔡林。
【蔡林】：各位网友好，我是搜房网数据分析师，我是蔡林。
【主持人】：我们看到近期土地市场表现很活跃，有很多成都业内人士就说，成都的土地市场不受调控影响，比如说上次“国十条”后，央企中铁建，在城南、城东分别拿下两块地，就上次土拍，也就是二次调控后首场土拍，保利地产、内蒙古伊泰拿下了成都两块比较重要的地块，一块是川药厂的地，成交价是7200万每平米的，还是比较高的。另外是攀成钢的 ，楼面地价达到了7600万每平米。包括我们在土拍现场看到很多外来的一些新面孔，有深圳的，还有山东的，还有就是福建的，另外四川内江、自贡的也开始频频出现在成都土拍现场。可能以前在土地市场看到的都是龙湖、华润、保利，还有就是中海这些老面孔比较活跃。有人说，成都土地市场，调控后反而比以前活跃了。大家对于目前成都土地市场出现的这个现象怎么样看，张老师先来吧？
【张建斌】：这个东西我个人觉得应该是这样看的，现在国家有关的政策其实是有影响的，这个肯定可以判断的。但是基于成都这个地方来看的话，成都的房价在所出城市地位来讲是合适的价位，整个来讲在来看，吸引的人多一些。可能感觉成都土地拍卖以后，整个市场就感觉还是比较活跃。其实客观上来讲的话，现在的土地市场来看的话，政府也能感觉到这一块，国家调控政策出来以后，应该有一定影响。政府在4到10月以来都有地出来，政府考虑到一些因素，大概6个月政策的适应改进的过程，大家对政策主要是看应该已经被消化掉了。经历了一个过渡期，现在的企业应该说经过这个阶段有拿地的想法。从这个方面来看，政策的影响是有的，但是能不能对开发商拿地产生实际意义的影响，对开发商来说应该有更大的影响。
【戴德森】：我与张总有比较相同的看法，成都作为西部有区域 ，作为外地的开发商现在在成都 这个房地产，他们在 上对于未来的房价趋势来看，它是处于比较健康的房价区间。所以在这个大的前提下，国家的政策国十条出台以后，对整个市场肯定是有影响的。而且整个影响已经开始在显现，可能在未来的3到6个月之内，这个影响还会表现得更明显一点。所以说基于这些因素，现在来看，土地交易上显得很活跃，也是跟前半年，大半年时间成都土地资源供应上有一些宏观的计划和安排。这几个月，政府也响应了 的大的政策和要求，供地这些情况，大家对这个未来是比较看好的。实际上我个人觉得整个土地市场，包括房价，整体的趋势比较理智的。大家看到房价的涨幅，包括国家在 近调查的公布的数据，它在一线和二线城市的涨幅，成都的房价应该是比较理性的，涨幅在排得很后面。从这点来说，成都的房价整体上是比较健康的。
图文直播：土拍竞得者做客搜房网直播间大话新政下的成都土拍市场
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【主持人】：我想问一下我们的分析师，攀成钢地块出来之后，对我们周边的商品房售价有没有带动作用？
搜房网市场分析师 蔡林
【蔡林】：提到攀成钢地块，大家都知道它是在成都东二环与东大街的沿线的交汇处，政府用地是用于金融证券还有高品质的住宅，还有商圈。现在这一片区的楼盘的价格，在售天地云情（音），还有稍外一点的溜金岁月（音），还有国际新世纪，这些过万的楼盘，大家看这些趋势可以推算出，7600万楼面的地价以后的趋势是怎样的。
【主持人】：近几年成都出来了很多 。从 早的和黄南城 ，再到信和 ，还有去年保利拿下的领事馆 ，这么多 的出现，我们成都的居住成本有没有提升？
【蔡林】：我们就拿刚刚新鲜出路的 举例子，它的楼面地价成本是7600平米，加上建安成本，营销费用，可想它的售价至少是12000以上，这个怎么说呢？可以看出成都进入万元时代是迟早的事，这也可能是一个标志吧，以后这种现象还会逐渐出现的。
【主持人】：其实我们今天两个企业都有拿地，合能就拿了两地，都是郫县的，均价都是2000多每平米，目前郫县的商品房的均价可能就4000多一平米，我们计划将地块打造成怎样的项目，开发起来有没有难度？
【张建斌】：其实整个看的话，从它给人的指标看，3.8的容积率，想做成高品质的，条件是能满足的，作为成都来说电梯式的新能源式的住宅楼，提到郫县，对房价的看法，从现在的情况看，因为郫县是属于一个大的范围，主要是三个镇，犀浦和红光镇，郫筒镇。其实从价格来讲，犀浦镇离成都三环距离是8到10公里的样子，虽然说范围定义的话，定成成都的概念不过分。从现在我们情况来看的话，犀浦镇的房价基本上还是在几千以上的，犀浦改成八车道的， 绿色带，地铁二三线开通，快铁也开通了。在犀浦，郫县存在很大的 空间，三环路开车很快就到了，所以从交通各个方面来看，公司对郫县这一块相当是看好的，所以对这三块是比较接受的。
【主持人】：两块地都是郫县犀浦镇的，我今天在现场看到的是，两块地起拍价一样，规划条件也是一样，拍 块地的时候，举牌的热度远远高于第二块，这其中有什么奥秘吗？
【张建斌】：这个简单来讲，这个和增加的幅度有一定的关系。因为有12、13家，大家对这个地都有自己的一个心理预期，可能在 块地是一个心理的预期， 个是标杆，看第二块地的时候，相对还说有一个方向的原因吧，应该这样来看。
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【主持人】：今天我们戴总也拿地了，拿的是新都斑竹园（音）的，33亩，起拍价是85万/亩，成交价是245万/亩，溢价还是比较高的。那我们准备打造一个什么样的项目？
四川明新房地产公司 总经理 戴德森
【戴德森】：我们这个项目起拍价是比较低的，感觉是。实际上这个85万是不含土地拍卖的钱，实际上2500万的 ，起拍是180万了，这个张总比较清楚了。表面上这个地价起拍比较低，参与竞拍的企业来可能比较踊跃，当时可能有一点就是感觉现场，因为地块小，参与的人举拍的表面上不会很高。实际上我们调整和论证的时候，我们现在拿这个地价，在这个区域目前来说感觉是在前面。实际上进入整个片区，斑竹园（音）这个片区是四川省政府定的国际北部商城，打造是四大商业城，现在四大商业城全部在建设中，贼而且荷花池去年已经移了。我们整个拿了以后，全部打造中 群体，也就是说，这个地价拿下来以后，做出来，按照现在的市场和周边的环境作为一个产业支撑的条件下，这个地价比较合适的，虽然目前看是偏高的，但是政府定的地的开发推出时间应该和市场比较吻合的。我们周边目前相对来说，这个住宅楼盘比较少，这一点可能在这个行业区域，参与比较清楚。它跟其他的区域，因为北边这块，目前是滞后一点的。但是交通和配套环境，它的道路配置是比较高的。我们觉得这个地拿下来对市场还是比较吻合的，当然表面上看还是有点高的，这一点是事实。
【主持人】：你能不能给我们透露一下，在拍地之前，你对楼面地价的心理预期价位大概是多少？
【戴德森】：这一点之前做的市场的分析来讲，跟现在的出入不是很大，当时是1500左右，楼面价格是1500左右。但是实际上我们拍下来，加上综合成本的话，在这个区域差异不是很大。现在的设计成本，楼面，地，其他的不算，在建设这一块大概是1620，和预期差异不是很大，这一点根据以后设计、配套、硬件、品质来说基本在预期的范围。
【主持人】：我们四川明新是四川本土的房地产企业，想问一下四川本地的房企拿地现状是怎么样的？尤其是中小企业？
【戴德森】：四川成都房地产中小企业，我个人的观点是，随着国家的宏观政策，国家《土地法》的实施，中小企业拿地的难度是越来越大了，这一点中小企业跟大企业比有很多的劣势，因为大企业有资金的 。另外，现在房地产的未来越来越多地朝集约化方向走，所以说成都的中小企业，可能未来的，国家的政策没有大的变化情况下，拿地的难度会越来越大。这一点对本土的中小企业的生存和发展也是有比较大的挑战。
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【主持人】：张老师呢？你看到的中小企业的拿地现状是怎么样的？
合能地产 事业部 经理 张建斌
【张建斌】：其实是现在可能讲的话，成都土地价格应该是在逐渐往上走，从中小企业来讲的话，可能中小企业的层面来讲，它拿地的难度应该会有难度的。因为现在像城区这一种，土地的规划一个亿到三个亿的土地应该是相对比较少的，通俗点讲，就是人多肉少的感觉，大家看到的比较集中的中小企业拿地竞争激烈一些。但是从政府的角度来讲，看出政府应该控制这一块，国家出了政策把这个控制一个范围内，不能让大公司拿很 的地价。比如说涉及到总价很高的，其实是考虑到其他的一些具体的拿地的情况。
【主持人】：我们知道7月10号开始，有一个制度是持证准入，有些人就说这个政策出台，可能就有了一些可疑操作空间，比如说有深厚政府背景的本地企业，可能对他们来说受益 多，大家对这个怎么看？
【张建斌】：这个怎么看，从持证准入制度来讲，直观一点来讲，企业的拿地的成本增加了15万。但是就是看准一点，其实15万一亩，这当中，作为政府来讲，它用这个资金做农村土地的发展。成都的发展，逐渐有三环绕城，越来越往外走了，像郫县、新都、龙泉，近郊的城市的发展可能土地会越来越少了，但是到第二圈层的话，考虑到发展这边，其实很简单道理，加入说政府不实行持证准入，现在400万的地可以定价450万，但是把这个东西透明化，我觉得应该这样看这个问题。
【戴德森】：政府持证这块呢，张总从个人理解的，政府土地整治这一块，这个指标政府有专项资金直接进入了，就是说耕地保护，耕地红线是有限制的，比如说要扩大这个土地建设用地的资源，这一块是对整个国家土地的保护，整治以后总资源不变，这个是一个需求。另外，准入制度呢，一个是15万到20万实际对中小企业是相关的，这个对中小企业有没有什么好的益处，我看这个不一定。15万到20万的土地成本，一般小的项目，政府推出来的地价动辄是一个亿。可能我个人认为，政府要推出这一块，也就是说，对保护耕地，土地整治，提高资源的使用项目还是有一个好处。
【主持人】：我记得持证准入才开始实施的时候，就有人说有了这个用地的指标，可能就是有了一些可操作的空间，更容易滋生腐败，大家对这个怎么看？
【戴德森】：这一块呢，从我们自身的企业来说，我们没有参与到土地整治中，从政策方面了解的，有这种机会。比如说你是开发商，你也参与了土地整治的前期，可能有前期的条件，但是你 终要进入招拍挂的程序，土地是先划入地块，商业这一块产生腐败不敢说，因为我个人没有参与这块，不太好评价这一块。
【张建斌】：实际是这样的，对这一块来讲，就是说怎么讲，15万的东西我认为应该不会出现这个问题，感觉来说，从政府层面来看，政府是划开的，企业要拿地，就要获得指标，这个作为企业来讲，获得指标了，地是通过招拍挂市场拿到的。不是说有指标了，这个地拿到了，就是属于你了。不是这样的，应该市场是透明的，谁的大家价格高， 终是比这个东西。
【主持人】：好了，我们今天的节目就到这儿了，感谢大家在百忙之中接受我们的采访。谢谢！
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