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小产权房清理方案将出台 购买小产权房风险几何?

房天下综合   2010-09-28 17:51

[摘要] 近日有消息称,小产权房清理方案将出台。目前国务院正在征求相关部门意见,但并未透露 后发布时间。小产权房清理方案的内容将很大程度影响房地产的走向。

二、“小产权房”的法律属性如何,其究竟是否合法,其是否能够购买或转让?

首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律

法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。

既然是合法的,那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体 的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体 ,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

三、购买小产权房会有什么风险?

、法律风险。

前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性,使得想小产权房的流通转让存在很多的限制,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买小产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就相对减少。

第二,政策风险

在购买的是在建小产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于小产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

第三,开发建设的监管同样存在缺位

目前,小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。

第四,购买后也不能合法转让过户

由于所购小产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和 也有很大影响。

四、办理的与“小产权房”有关的案例。

1、1998年5月6日,居民马某购买了位于大兴区某村农民张某的院落一处,售价6万元。2008年9月,张某向法院起诉以居民不能购买农村宅基地上的房屋为由,要求确认合同无效,返还房屋。

法院经审理认为,原告张某作为出卖人在出卖房屋时即应明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流通的范围,其在出售多年后又以违法出售为由主张合同无效,其本人应对合同无效承担主要责任,对于被告马某作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地 或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素予以确定,同时房屋归还张某。

2、李某和邓某结婚4年,婚姻期间,女方邓某贪图 ,在李某不知情的情况下买了一套小产权房,现双方打算离婚,经咨询,得知小产权房的交易存在困难,双方均不想要房,想要对方折价后现金补偿,现就这套小产权房的处理问题双方争执不下。

五、小产权房政策路线图

●2007年6月原建设部发出风险提示,提醒购房者,以城镇居民身份到农村购买农村住房,不符合现有土地管理制度的规定。

2007年12月国务院常务 会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

2008年1月国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。

2008年7月15日国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

六、律师提醒:

小产权房问题目前面临诸多政策问题和法律问题,在现在房地产超热的形势下,面对诸多巨大利益的诱惑,购房者要保持一颗平常心,提高自己的法律意识,保持清醒、冷静,不要贪图一时 而陷入巨大的麻烦之中。

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