[摘要] 日前，市场上又有某国有大行在全国暂停发放三套及以上住房贷款的传言。各家银行在房贷尤其是开发商贷款上的趋于审慎是，而这不只是因为宏观调控，也是银行出于自身资产质量考虑的主动行为。
编者按：日前，市场上又有某国有大行在暂停发放三套及以上住房贷款的传言。各家银行在房贷尤其是开发商贷款上的趋于审慎是，而这不只是因为宏观调控，也是银行出于自身资产质量考虑的主动行为。
中国农业银行(601288)战略管理部8月30日发布的研究报告称,银行房贷压力测试结果虽 乐观,但或未完全反映房价下跌的风险。
首先,压力测试主要测的是房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的坏账率,但可能未考虑到以房地产为抵押的相关贷款的风险。
其次,房地产开发上下游链条很长,关联甚广,一旦房价大幅下跌,相关行业贷款也会受严重影响。
再次,在居民购房贷款过程中,存在个人收入证明信息不实同等现象,这是压力测试难以考虑的。
后,即使在同一家银行内部,各分支行对房地产贷款的依赖程度也不同,可能存在一家银行整体上房地产信贷风险不大,但个别分支行风险很大的情况。
报告认为,对于当前房地产市场调控对商业银行的影响,商业银行应未雨绸缪,提前做好应对准备。
譬如,房地产市场调控将促使银行对房地产信贷结构进行调整,在压缩房价上涨过快地区贷款的同时,增加对二三线城市的贷款。
三套房限贷如同炸弹 资金层面调控成政策狠牌
（来源：中国证券报）相比千呼万唤仍难觅踪影的房产税，三套房限贷政策自调控初始便已提出，并且随着调控的深入，哪里泡沫大，政府就可以往哪里打，可说是调控牌中的“炸弹”。
在此后陆续出台的各地方版楼市调控政策中，北京、深圳和青岛等地都对三套房贷款问题做出了规定。相比之下，随后出台的广州、重庆等地的楼市细则却并没有对此明确。
随着调控政策的深入，8月份监管机构通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭贷款，明确要求商业银行将第三套房审批权限上收到总行，并要求对第三套房贷严格执 策。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。
从目前各大银行的执行情况来看，对于三套房贷的审批依然从紧。据了解，大部分银行都表示，原则上不再发放三套房贷。而对于那些没有明确叫停三套房贷业务的银行，首付比例和利率水平也足够叫人“望而却步”，普遍将首付提高至六七成，利率上浮50%。
“目前除了在利率和首付比例上对三套房进行了严格限定外，对于客户资质的要求以及贷款的审批过程也 严格，有时候还要看银行的信贷规模。”一位银行信贷经理表示。
从三套房贷款政策的发展不难看出，尽管银监会并没有明确对三套房贷款一刀切式地叫停，对商业银行的要求中仍有“根据风险状况”这一“机动”条件，但是各家银行对于三套房贷款的政策已经谨慎。中行、工行、农行等国有银行早已全面停止三套房贷款，而中信、招行等商业银行也开始从各网点上逐步落实。限制三套房贷款的区域正从北京等一线城市逐步扩大到更多区域。
一位地产业内人士指出，三套房贷叫停除了收紧地产资金外，更重要的是表明了政府对打击 投机性购房的决心，传达出资金链收紧的信号。“对于房地产这个资金密集型的行业来说，资金一旦被冻结所受的打击将是致命的。三套房贷全面叫停后，还有二套房贷、首套房贷这么多可调控的空间，利率和首付比例的任何调整都对资金链产生直接影响，这也是市场的担心所在。”该人士坦言。
事实上，在三套房贷逐渐“退出舞台”的同时，银行对于房地产信贷的谨慎态度正不断加码。近期，不少银行出面澄清了开发贷停贷的传言，但却并未否认对于开发贷的谨慎态度。
显然，无论是对于消费端的个人房贷，还是面向开发商的商业贷款，资金层面的调控已经成为地产政策的“狠牌”之一。
狠牌还有很多张
从政策的目标群体上看，各项调控措施中直接针对开发商的也不少。近期国土部加大了对开发商闲置土地的清查力度、追缴拖欠的土地出让金。此外，对于开发商的预售款监管也在不断从严。因此，可以说，政府手里的调控“狠牌”还有很多。
继房地产贷款收紧后，商品房的预售款监管也被提上日程。
8月中旬，北京市宣布将加强对开发商预售款的监管力度，并制定相应的商品房预售资金监督管理办法。显然，对于目前尚无预售款监管的大多数开发商来说，一旦新办法开始执行，资金压力将会陡增。
实际上，此前住建部等主管部门曾不止一次地在相关文件中提及要加强预售款的监管，除北京外，深圳、西安和青岛等地也在酝酿启动预售资金的监管新政。显然，对于预售款的监管也是未来的政策落脚点之一。
中国董事长潘石屹就表示，针对住建部出台的对预售收入监管的办法，各城市的细则和具体政策都在相继出台，一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，是把开发商的“活钱变成了死钱”。
此外，从国土部公开闲置地“黑名单”的行为也能够看出，监管层对于长期拖欠土地出让金的开发商已经开始“动真格”。除了收回土地外，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，土地闲置和地产融资之间也开始建立联系。拥有闲置土地的开发商将在银行贷款上受到更多限制。
业内人士指出，除了已经出台的政策外，还有很多政策存在收紧的空间，例如土地 税、限外令等。这些政策的变化和实施都有可能成为未来调控的手段。
沪未出台新的三套房贷政策 开发贷款未叫停
（来源：上海金融报）日前，市场上又有某国有大行在暂停发放三套及以上住房贷款的传言。据了解，沪上房地产市场并未有新的三套房政策出台。但各家银行在房贷尤其是开发商贷款上的趋于审慎是事实，而这不只是因为宏观调控，也是银行出于自身资产质量考虑的主动行为。
但姜建清同时指出，在房地产的发展中，商业银行应致力于发挥贷款资源配置和调节作用。工行行长杨凯生透露，上半年工行调整了房地产开发贷款政策：适当控制房地产价格增长较快、房价过高地区的房地产开发贷款；对价格增长平衡、价格适当的二三线城市，包括我国中西部、东北地区，适当加大投入。
从已公布中报的上市银行来看，各银行不良率普遍下降，而其中就有调整对公和对私房贷政策的“功劳”。例如，建行上半年房地产贷款较上年末增长5.57%，占比由7.44%下降至7.08%。建行副行长胡哲一称，建行房地产开发贷款上半年增幅约为5.6%至5.7%，主要投向 的房地产开发商。截至6月底，该行公司类贷款中房地产不良贷款为75亿元，较年初有所减少。
中国银行昨日公布的半年报称，上半年其“强化房地产开发贷款管理，严格执行房地产项目资本金要求，动态调整房地产客户准入标准及信贷条件，提高贷款抵押品标准。严格执行开发贷款封闭管理，加强销售资金回笼的监控，严格按项目销售和时间进度还款。”
兴业银行在中期业绩交流会上表示，该行将房地产开发贷款定位为“谨慎介入类”，总体策略是把握民生与城镇化两大主题，严格评估主体的偿债能力，有效控制合规风险，实施限额管理等。该行房地产开发贷款占比在6月末为10.04%，较2009年末上升约0.6个百分点，由于近期市场对房地产调控升级的担忧再度升温，分析师指出，其股价有可能会受此影响。
从房地产企业的角度也可看出银行的把关越来越严。1-7月，房地产开发企业的资金来源中，定金及预收款同比增长30.3%，较1-6月回落9.8个百分点；个人按揭贷款同比增长41.4%，较1-6月回落19.0个百分点。此外，许多地方的部分银行停办三套房贷，还加大了二套房的审批严格程度。
对于房地产市场下滑对银行资产质量的影响，银行对外普遍表示乐观，其中，交行公布的新一轮房贷压力测试结果显示：即使在房价下降50%的情况下，交行房地产开发贷款的不良率仅增加1.6%，个人住房按揭贷款的不良率仅增加1.2%。但该结果遭到了不少专家的质疑，如一位专家所言，房贷压力测试只是“体检”，很多“病”是体检不出来的。但没检查出来也不等于就有“病”。
“房地产贷款风险的实质在于 和地方的博弈。中国经济已展现出泡沫经济特征，但泡沫严重仍只在局部地区。”中信建投分析师表示，“银行风险在过去一年增长很快，在今年和未来两年还会增加。但房地产调控新政 及时，使体制风险控制在了一个政策尚有很大回旋余地的范围之内。”
市场比较一致的看法是，政府不大可能在房地产价格有更明显调整之前，放松甚至逆转目前的房地产调控政策。对于银行信贷政策，一位研究人士表示，政府还应将现有的差别化信贷政策常态化，抑制开发商和个人的投机性需求，提高住房的消费属性，降低其 属性。
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