[摘要] 中报数据显示，主要银行对房地产企业依然慷慨，银行“钱袋子”主要是对买房者收紧。截至6月30日，8家银行向开发商发放的贷款高达9009亿元，同比增幅超过两成。相反，银行个人住房按揭贷款的比重出现不同程度的下降。
中报数据显示，主要银行对房地产企业依然慷慨，银行“钱袋子”主要是对买房者收紧。截至6月30日，8家银行向开发商发放的贷款高达9009亿元，同比增幅超过两成。相反，银行个人住房按揭贷款的比重出现不同程度的下降。
8银行上半年给开发商放贷9009亿
自从房地产调控新政出台，业内对开发商资金的担忧日胜一日。不过，已发布的中报显示，8家上市银行截至6月末给开发商发放的贷款超过9000亿元。这也意味着银行对房企的信贷并没有明显放缓。
“目前我们三季度的信贷任务已全部完成，额度基本贷完了。”某商业银行人士告诉记者。他还表示，现在银行对开发商贷款虽然谨慎，但总体步伐并没有放缓，只不过是贷款更具有倾向性，那些资质好、实力雄厚的开发商能获得相对多的贷款额度。
截至8月24日，两市一共有8家上市银行发布中报，累计发放贷款和垫款总计10.54万亿元。备受市场关注的房地产开发企业贷款也明显增长，截至6月末，8家银行共给开发商发放贷款9009.36亿元，同比增长22.46%，较今年年初增长1092.18亿元，增幅为13.79%。除建设银行外，其他7家银行的房地产企业贷款额度占总贷款比例都有所提高。
从规模看，发放 多的是建设银行，共3786.11亿元，比去年同期增加228.73亿元。同比增幅 的为交通银行，该行去年同期房地产企业贷款为1178.17亿元，今年达到1567.2亿元，净增长388.03亿元，增幅达到33%。
有业内分析人士表示，本轮政策4月中才开始，有一定滞后性。而随着旧项目的陆续竣工，新增项目贷款难度增加，信贷收紧对开发商的资金影响会在第四季度以后开始显现。
按揭贷款
多数银行个人按揭贷款环比下降
8家上市银行的中报显示，银行对企业依然是慷慨解囊，而对个人住房贷款却明显“吝啬”得多，多数银行个人住房按揭贷款环比下降。
截至6月30日，民生银行零售贷款总额达2093.34亿元，比年初增加28.11%。按揭贷款余额1060.93亿元，增幅仅6.50%。去年下半年民生银行个人按揭贷款净增66.79亿元，而今年上半年只有64.74亿元，环比减少2.05亿元。
招商银行上半年住房按揭贷款3032.62亿元，报告期内新增贷款为296.03亿元，而去年下半年，该公司的住房按揭贷款净增高达694.51亿元。这意味着，今年上半年的住房按揭贷款萎缩了57.38%。
此外，国家统计局数据也显示，今年前7个月，个人按揭贷款新增5131亿元，增长41.4%。而该指标在6月份的增幅为60.4%，5月份为88.8%，4月增幅高达102.1%。
银行人士告诉记者：“二套房首付比例的提高、二手房税费变化，以及对三套房的限制，直接导致银行对个人住房按揭贷款的比例下降。”华泰联合证券分析师也表示，本轮政策调控的主要对象是 投机性购房需求，数据反映了政策调控已有所成效，但波动还不明显。
银行对新增项目的开发贷款趋严
虽然多数开发商上半年已经获得比较充足的资金，但由于来自市场的资金回笼较慢，资本市场融资受限，而且银行对新增项目的开发贷款越来越严，“不差钱”已经成伪命题。
东莞一位开发商负责人告诉记者，虽然更加严厉的政策应该不会很快出来，但从官员的言论来看， 可能已经准备了不少调控武器。“如果房价出现报复性反弹，这些更有杀伤力的武器有可能会放出来。”因此，他建议，开发商还是主动放弃“以价补量”，采取 促销抓住即将到来的“金九银十”。亚豪机构副总经理任启鑫也认为，政府并没有放松调控的力度，开发商在新盘定价上可以采取灵活的策略。而根据中原地产对8大城市在销项目的调研，保利、万科、金地、雅居乐、招商和中海等龙头房企均已出现价格松动.
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正确认识个人住房贷款风险
荆楚网消息 (楚天都市报) 近年来，商业银行住房贷款业务开展得红红火火，为广大人民群众实现住房梦想提供了便捷的方式。但相当部分商业银行的个人住房贷款客户对自己所面临的个人住房贷款风险缺乏清楚的认识。对于个人客户而言，正确认识个人住房贷款风险是现代社会必备的金融知识。
个人住房贷款客户面临的风险
商业银行的个人住房贷款客户面临的风险主要有以下几种情况：一是个人收入水平不变情况下，利率变动增加还款金额导致的利率风险，影响还款能力；二是利率不变的情况下，经济形势恶化等原因引起个人收入水平下降，影响还款能力；三是利率上升、个人收入下降同时发生，影响还款能力。
个人住房贷款风险中有两个重要的概念：还款能力和利率风险。
还款能力
还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后，所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。在商业银行的一般贷款业务中，借款人的责任是在贷款发放后向商业银行按照规定的利率和期限归还本金及利息。所以还款能力不仅仅观察借款人目前的状况，还要观察借款人未来的收入支出情况。因此，还款能力包括流动性和偿付能力两个方面。流动性是指一个家庭或个人满足其短期服务开支的能力。偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。
借款人的的还款能力应该通过其收入水平、财务情况和负债情况综合判断。综合历史经验来看，借款人要保持合理的还款能力，其住房贷款的月房产支出与收入比应当控制在50％以下（含50％），月 债务支出与收入比应当控制在55％以下（含55％）。
利率风险
对于商业银行的个人贷款客户而言，利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动，从而影响个人还款能力的风险。目前，我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人每月的还款金额和还款总额将会增加，还款压力增大。即便目前市场上比较少见的固定利率贷款业务，其贷款利率相对较高，同样存在着利率风险。例如，当贷款利率下降时，采用固定利率贷款的借款人就不划算了。
利率风险的影响示例
例一：李先生购买了一套商品房，总价100万元，他向银行贷款50万元，采用浮动利率方式，期限30年，等额本息还款方式。当前贷款利率假设为6.656％，经过计算，李先生每月需支付本息3211.81元 ， 还 款 总 额 为1156251.73元。
当利率上升1个百分点至7.656％时，李先生的贷款情况发生了变化。他现在每月需支付本息3549.64元，每月需要多付3百多元的利息，还款总额则达到了1277869.49元，增加了12万余元的利息！（见图一）
例二：李先生了解浮动利率贷款面临的利率风险后，决定选择固定利率贷款，以规避利率风险。由于通常固定利率贷款的利率会高于现行贷款利率，商业银行提供给他的贷款利率为8.110％。经过计算，李先生每月需支付本息3707.24元，还款总额为1334605.16元。
李先生选择了固定利率贷款，同样面临着利率风险，不过他锁定了自己在贷款上的利息支出。假设贷款利率维持目前水平不变，李先生每月将比一般贷款多支付近500元。30年下来，李先生将多付近18万元的利息！（见图二）
保持财务状况健康，有效控制贷款风险
贷款风险是每一个个人贷款客户都必须面临的无法完全化解的风险。但是，通过正确的理财观念，我们能够保持自己财务状况的健康，有效控制贷款风险。
了解自己的还款能力
个人客户作出贷款决策之前，首先要了解自己的还款能力。如前文所述，还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后，所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。还款能力不仅仅观察借款人目前的状况，还要观察借款人未来的收入支出情况。个人客户应当客观的判断自己的还款能力，据此作出合理的金融决策，切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入，承担过高比率的负债，导致流动性危机或偿付能力不足的困境。
合理贷款保持较佳的负债比率
个人客户应当合理贷款，保持较佳的负债比率。即便利率出现不利变动，其导致的变化不至于严重影响个人的财务状况。根据中国银监会2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月 债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。但对个人客户而言，每月偿还各类贷款的金额如果超过月收入的1/3，就可能对生活质量造成影响。
选择合适的还款方式和贷款品种
商业银行住房贷款通常可由客户选择等额本金还款法或等额本息还款法。等额本息法每月的还款额一样，便于记住每月还款额；等额本金法开始的还款压力大，后期压力较小，每月还款额递减，利息总支出较小。在其他条件相同的情况下，等额本金还款法比等额本息还款法所付利息总额少，其面临的利率风险也相对较低，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息，所以借款人要正确估计自身收支情况，考虑对生活质量是否构成影响，然后做出合理判断。
目前，商业银行住房贷款的业务品种较多，涵盖了浮动利率房贷、固定利率房贷和部分固定利率房贷。借款人应该根据当前的宏观调控市场发展走势，结合商业银行各业务品种的特点，具体利率条件，考虑自身收入情况、提前还贷因素等，选择 匹配的贷款品种，才能控制贷款风险，保持健康财务状况的目的。
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