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上海REITs探路保障房融资

财经日报   2010-07-30 08:06

[摘要] 在房地产行业持续宏观调控的政策大背景下,REITs(房地产 信托基金)试点方案悄然转向。继天津有望在廉租房领域拿下REITs首单后,上海也将REITs试点投向了保障房。

在房地产行业持续宏观调控的政策大背景下,REITs(房地产 信托基金)试点方案悄然转向。继天津有望在廉租房领域拿下REITs首单后,上海也将REITs试点投向了保障房。

昨日,《 财经日报》记者从接近上海市金融办的人士处获悉,目前上海市住房保障和房屋管理局以及相关金融机构,如建设银行上海分行、上海国际信托 有限公司都在加紧研究在保障房领域里开发REITs。

此前,媒体报道天津以廉租房为主打推出的REITs,将成为国内REITs 单。

上海的保障房体系有三部分:廉租房、公共租赁房和经济适用房。到底是保障房体系中的哪一部分拿出来做REITs,上述知情人士表示目前上海还没有定论。

“这是一个热点话题,目前人民银行、证监会、(上海)市政府都在大力推以廉租房为主体的REITs。”仲量联行(中国) 部董事贾梁表示。

此外,本报记者昨日从一位接近上海公积金管理 的知情人士处获悉,上海无缘住房公积金贷款支持保障房建设城市试点。

建银精瑞资产管理有限公司董事长、工商联房地产商会副会长李晓东对本报记者表示,以公共租赁房做REITs可能更合适。“各个城市都有一些上世纪80年代至90年代建起来的公房。这一部分如果由REITs买下来,进行简单装修,由政府按年给予一定的租金补贴,再以较低的租金租给夹心层,可以解决一部分社会矛盾。”

本报记者获悉,上海近期可能会就保障房REITs方案邀请各部门和业界人士开会研讨。

上海此前由浦东新区金融办向央行递交的方案,是由四大国有地产集团——张江、金桥、外高桥、陆家嘴联合发起的,发行规模为35亿至45亿元,发行期限为十年。

本报记者近日从陆家嘴集团了解到,目前四大国有地产集团的REITs方案仍未获得央行等部门批准。

以廉租房或保障房为主体打包REITs,为保障性住房建设融资,在房地产宏观调控未松口的当下,看起来是较为应景和务实的选择。

REITs是一种公募基金产品,它通过打包相关物业的 权或 权,以租金形式 给基金持有人。在国外,REITs的发行使房地产由小众 品变成了大众 品,房地产开发商可以通过向REITs转售已开发物业而及时退出,有利于房地产行业资金周转和房屋供给。

一位长期跟踪REITs试点方案的业内人士表示,现在 的市场机构,包括中信证券、各地信托公司等,都希望做廉租房REITs以寻求突破,“因为在政策层面容易通过。”

不过以国外经验来看,除非政府补贴,REITs一般都以商业地产为主打物业标的,即使香港地区的领汇基金,也是以廉租房社区里的商业和停车场等收费物业做REITs的。

令业内人士担忧的是,从廉租房或保障房的角度来做REITs,虽然政策层面的障碍不大,但到底打包哪些物业,以及以此类物业低廉的租金 如何满足基金 人的 等具体问题,恐怕令廉租房REITs成行受到一定阻碍。

不过,在业内人士看来,以廉租房为主体推出REITs,不失为打破政策瓶颈的一个突破口。自2008年底国务院首提REITs的一年多来,无论是债权型REITs还是股权型REITs,均未出台正式的管理办法。

“以廉租房先突破REITs 单和试点方案,第二批再装其他物业,也是一种可行的方案。”业内人士表示。

2008年12月3日,国务院出台金融“国九条”, 站在国务院层面的高度提出发展REITs。10天后国务院 厅又发布了细化的“金融30条”,明确提出“开展房地产信托 基金试点,拓宽房地产企业融资管道”。

2009年,以央行和证监会牵头,11个部委相关人士组成REITs试点协调小组,先后在北京、天津和上海三地调研。彼时,住房和城乡建设部的相关人员提出REITs试点应首先解决保障性住房资金需求。

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