[摘要] 房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的 。
房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。
影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的 。
多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“温饱而思淫欲”，淫欲必有居所，购房需求于是上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像，用它就可 00元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。
货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了 ，就是房子，房价岂有不涨之理？
再看供给方。
对短期供给影响 的有两件事，2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。
有人说07年的宏观调控过急，力度过大，其实不然。早在05、06年，经济已有过热征兆，那时就应适当紧缩。决策层GDP挂帅，迟迟不动。到07-08年之交，眼看CPI通胀奔着两位数去了，才慌忙投下猛药，不料08下半年赶上金融危机，于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱，由此可见一斑。因这事并非本文主题，不在这里展开讨论。
楼市如同股市，需求越旺盛，卖家越是 。随着供应日趋紧张，开发商被拎出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收一样。开发商为何 ？道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。为什么看涨？开发商算准了，在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的 方法。这就又回到了货币超发和通胀预期，通胀预期一方面刺激了需求，另一方面减少了供给。
决定房地产长期供给的 重要因素，当然是土地。在现 策下土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，而人只会越来越多，居民自然想到，“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下，地产商忙着囤地，因为“土地将永远是稀缺资源”，日渐 的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有 ，只有更高。
需求和供给分析清楚了，平抑房价的办法也就有了，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。
城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。
当需求疲软时，开发商就要考虑停止 ，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”，增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期，从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。
小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。
预测一下，改变现 策的可能性有多大？说实在的，不大。
谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际 斗争”的高度上去了，谁动就是美帝国主义的走狗。紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。
土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。这说法从未得到研究和数据的支持，我们说的是认真、客观、独立和负责的研究，而不是捉刀代笔或者揣测上意的报告。在30年多年前的计划体制下，耕地比今天多（因城镇和工业占地少），人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。1959到1961年间，那时的耕地更多，人口更少，却饿死了几千万人。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。
改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。
政府控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。开放土地供应意味着将土地 权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。地价高了，吸引更多的土地进入市场，供应增加，自动平抑价格。在现行体制下，政府的控制不仅切断了价格和供应量的联系，而且由自身利益驱动，总是倾向于推高地价。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？
货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？
78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出 ，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就 的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。
改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？
对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。
出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。
还有什么招儿？
结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。
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房产税抑制房价效果未知
5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，逐步推进房产税改革。本报也报道，上海版房产新政将率先出台房产税，专家预计起征点为70平方米，税率为0 .6%。随着“推进房产税改革”的说法正式提出，以及上海将开征房产税的消息曝光。不同的人对房产税给出了不同的解读。
观点一：开征房产税成定局房价将下跌
署名陈真诚的博客文章认为，《意见》指出“逐步推进房产税改革”，无疑是 政府官方 明确 将 开 征 改 革 后 的 房 产 税 ， 是2010年深化经济体制改革的重点工作内容。这意味着，开征扩征范围后的新房产税将成定局，余下的只是具体开征时间、如何开征了。
文章认为，应该说，“逐步推进房产税改革”这种信号释放出来，其早期的作用几乎与开征房产税一样，将对房价及房地产市场走势预期形成打击，将导致更多原本准备购房者观望甚至弃购，而已经持有存量现房者则可能出现集体抛售的局面。另一方面，目前开发商坚挺不愿意 的真正原因，主要不是有资金链等因素相关，而是与调控不会彻底、房价继续上涨的预期相关。如今政府明确开征改革后的房产税，一旦开发商确认政府会下决心调控房地产，建立起房价肯定下降的预期，则不管资金是否充裕，多数开发商就都会不再继续选择坚挺或观望，而会选择加快推盘、促销乃至直接 等促进销售的措施以促进销售，减少或放弃 、持房、积压。
观点二：具体政策较为温和杀伤力不大
有网民指出，据说，上海房产税的核心是新老划断，即新购房征收，存量房不征收；其次，征收的标准是超过人均70平方米的；再次，税率为0.6%，远低此前传说的1%，计税标准是按照购买价，不是依据评估价。即使上海开征房产税，从上面的内容来看，其目的还在于遏制 ，对改善性住房并不限制，杀伤力也不是很大。新老划断，原来持有多套房子的人，只要还有还贷能力不用急着抛房子了，那样，二手房价格不会大幅下跌。
署名叶檀的评论文章也指出，目前披露的房产税版本是折中的产物，主要目的在于抑制 ，而对既有的房产较为宽松。如对超出200平方米部分才征收；建议征收税率为0.6%。可见，房地产面积划定基本在家庭住房的上限，而征收税率位于国际平均水准的下限。较低的税率不会逼迫手中持有物业的人在短期内大幅抛盘，但对于 者进入市场有一定的抑制作用。
观点三：房产税不能替代物业税
署名章惠芳的博客文章认为，应区分好物业税和房产税的界限。
物业税和房产税都是以物业价值或物业租金为税基按一定比例每年征税的一种物业持有税，只是前者是针对 物业，后者是针对经营性物业。物业税属于地方税，在各国和地区已经存在多年，且差异较大。按税率分为两种：一类是土地与物业分开收税，如日本/韩国，一类是统一征收如美国/英国；按税基也分为 两 类 ： 一 类 是 按 物 业 价 值 征收，如美国/英国/加拿大；一是按租金征收，如香港/法国/新加坡；总体来看，物业税税负占到可支配收入的2%左右，对普通自住房一般采用优惠税率，对高房价和多套住房税率增加明显，具有惩戒功能。因此，一旦开征房产税，未来如何与物业税对接？如果不处理好其间关系，重复征收存在不合理性。
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