[摘要] 2010年的4月，对中国的房地产市场而言可以说是血雨腥风。本期搜房网成都主办的大话地产，邀请了三位嘉宾为网友解读新政出台后的成都楼市走向。访谈过程中，嘉宾们提到了校园经济对房地产市场的影响，有嘉宾提出了“美女+石油”这样的概念。
2010年的4月，对中国的房地产市场而言可以说是血雨腥风的一个月。本期搜房网大话地产，邀请了三位嘉宾为网友解读新政出台后的成都楼市走向。他们分别是：搜房博友：林森、欣欣地产营销总监：彭啸、搜房博友张衡。在整个访谈过程中，嘉宾们提到了校园经济和“美女+石油”等一些新兴的概念，使得整个讨论热烈而又轻松。
主持人：税娟 嘉宾： 林森 彭啸 张衡
美女+石油体现城北
：高校经济体这个概念目前在成都市场还鲜少有人提及，校园地产和高校经济体的概念应该还是有所区别的，个人觉得校园经济体可能更多的对区域产业或者商业产生更大影响，那么它对房地产的影响又体现在哪些具体的方面呢？
：其实怎么说呢，因为在高校附近的房，我们认为它一个产业地产，它已经不是普通地产，也不是一个单一的房地产项目，它不是以卖楼为核心的项目，而是以产业为核心。产业地产意思是什么呢？我们依托某种产业，其中我们楼盘进行产业链补缺的过程，我们说大学经济产业房地产，它里面首先是一座或者很多座大学经济的结合体，在这个基础之上，我们会有它的配套的创意、产业集市，我们会有创业产业工厂，比如说大学生创业工作区来保障这种产业发展。
第二，在这种过程当中，我们可以看到把整个城北大学城用一句比较好玩的话，叫美女与石油，美女与石油是什么？是当下中国 具 具发展 的两大富豪， 、 代表中国娱乐经济的先锋，每年创造数以千亿的眼球经济，而四川音乐学院仍然在源源不断地造星，带来更大经济效益。
石油经济不说自明，在当下中国，甚至全 ，硬通货肯是石油。全 和平以及发展取决于石油，所以美女与石油是全 抢眼的富豪，而我们大学经济产业地产中，这两个富豪是产业经济链中 重要的两个点，我们所说的“我的大学”这个物业，更多只是其中一个住区和配套创意街区，比如说 工业，类似于北京中关村的创意集市，每年有大量大学生在这里创业，在这里把自己的画展，把自己的艺术展进行展出，进行国际化的宣传，带来这种源源不断资产的 ，或者影响力的 ，所以在这种情况之下我们所强调的是由金融城北大学城----由川音和石油大学带来的眼球效益和附属经济效应来代理整个城北产业区 产业发展，在这个基础之上我们反而不看房产销售，而是建立这样一个大学经济产业链的发展，从这个意义上来说，我觉得我们属于这个商圈类的物业，是当下 好玩， 吸引眼球的新型的物业。
：其实大学经济和房产这一块还可以补充一点，我们说大学经济为什么说经济呢，其实很多人认为大学经济好像就是说学生在消费，当然学生是主力，但是我们可以同时看到消费大学经济不仅仅是学生，还有什么呢，我们可以看一看我们老师的大学经济，我们可以从发展来看，90年代初，比如川大大学路延街铺，我们称为 代大学城，就是老式的临街商铺，第二代大学城90年代后期从西南交大后门开发的蓝色加勒比集中商业体，它吸引的人群除了大学里面的学生以外还吸引周边的人群，后来就发展到我们红瓦寺中海格林威治以及红瓦寺整个片区，比如电子科大第五大道这个片区，辐射又多了一个人群，我们可以看到中海格林威治不仅是大学生了，还有大家怀旧的情节，从大学毕业以后，大家对大学生活的怀念，导致了想到大学周边去消费，甚至我们有时候运动健身都想到大学里面去，这就是我们所说的第三代大学城。
大学城跨越围墙的界限
我们认为大学城以后将是一种城市的综合体，就像国外牛津或者剑桥这些，它形成了一个城镇，一个大学就是一个城镇，没有围墙的界限，这种没有围墙的界限我们可以认定位成什么呢？比如大学城要到外面活动、购物这些，到外面的商场以及各种活动，那么外面的人又想到大学里面去享受大学的生活，比如说食堂，比如说健身场地，比如说运动球馆这些，这样的话，这种大学的氛围随时能感受到，所以我说第四代大学生是城市的，我们往往说城市发展要规避这种摊大饼的方式，国外城市是组团式发展，我们认为大学城我们是作为城市运营高度来进行的一种经济结构。
：我补充一点，其实大学城我们可以等同于CBD，CBD是怎么出来的，不外乎就是酒店、写字楼、 、大型的商场街区等等，其实这种 这种物业形态在大学城都有，其实CBD怎么说，在 早的时候没有CBD时候没有人知道是CBD，说白了，在CBD之前谁也不知道他是CBD它形成的CBD包括这么几种物业，而大学城都有，所以从城市发展功能上来说，大学城也类似与CBD，甚至从某种意义上来说，甚至有超过CBD这种概念，因为你毕竟有很多资源在里面。
：刚才大家都谈到了大学城，目前新都的大学城刚刚才建立了这样的概念，和龙泉、航空港、温江这些成熟的大学城比较起来，新都大学城还欠缺些什么？或者他们的差异在哪里呢？
：其实我们纠正一个看法，我们不是新都大学城，我们是城北大学城，刚才彭总说了，成都大学城经过了几个阶段， 是沿街式，第二种慢慢形成了集聚的色彩，小型的广场，第三代可能是交大、财大这样一些向外围发展，比如说我们形成了温江大学城，双流大学城或者是龙泉大学城，它的实质是什么呢 ？一个学校加房地产项目，没有产业链联系，比如温江大学城除了学校就是房地产项目，中间没有形成产业链。第四代大学城 作用是弥补了一个地产项目和一个大学有机结合的因子，怎么联系，比如创意街区大学生创意工作室，同时依托于大学的整体发展，我们把我们的地产项目当成一个产业区配套，当产业区一个主区，在这个产区诞生的创业功能，大学生居住功能，以及依托大学经济发展 的功能，它是作为一个城市现代大学城的配套城，这是城北大学城和其他产业城 的不同，所以是具有竞争力的。
：它是整体运营状态，不是说我们单一的房地产项目，或者另一个房地产项目，它是单独的，但是我们认为是整体，包括大学，包括大学周边酒店、 、写字间和住宅是一个整体产业链，那么在这个产业链里面商业肯定是比较繁华的，那么依托这种我们就有写字楼，他所针对的人群，主要就是大学生为主；第二就是大学生陪读的和考研的，还有刚刚大学生毕业的，或者是再读大学生想创业的人群，那么这种人群需要产业链支撑，是这样的。
换一种眼光看城北
：从现在来看在城市里面在成都各个大学城发展 快，而且现在城市已经把大学城赶往城市外，这里面我们有 大的观点，也跟美女有关，你作为城市综合体你得有号召力，而川音、石油大学就有这个好，你想温江大学城就觉得是一个房地产项目，它不会让你觉得这个地方可能是中国娱乐比较集中的前沿的地带，这个东西是文化的号召力，首先一个城市综合体得有底蕴，底蕴首先具备文化号召力和品牌影响力，那么你这个城市综合体就有 厚实的沃土。
：再加上新都本身有桂湖、宝光寺的上千年文化，再融入新一代大学文化， 你看现在说到快男、快女，人们都知道四川音乐学院。
：中国娱乐界的一面旗帜。
：全中国人都知道。
：所以咱们成都市民一定要换一个眼光看城北。城北还有保利198大型城市公园，还有成都 先进的大学城经济，还有成都 北新干道新型商业区，城北这座大的新城应该是这几年令成都 激动的新城。
：我们看到万达集团，国内一线的商业综合品牌，也看重绿地也在凤凰片区进行开发，包括华润这些开发商，那么他们看好城北是看重什么呢？因为我们可以看到成都房地产 开始西贵，从西面发展，然后是南面国际城南，然后是东面中产城东。那么城北呢，城北什么时候来关注，我们可以大胆的假设一下。
：可是很多人心里并不认同城北？
：不认同城北是这样的，很多人包括外地人到成都五年以上的，一提到城北就是五块石、荷花池、火车北站，现在从政府规划来讲，五块石已经外迁。
：还有新都川陕路到大丰那块都比较乱？
：到大丰现在已经在扩建。
：正因为过去相对来说规划是比较滞后一些，反而它后天可规划性很强，比如说大丰是定位为城市新的居住组团，比如这边石板滩，三河场是一样，后天的可规划性反而更强一些。
：现在政府也意识到这个问题，所以蜀龙路已经要接到二环路建设路，这个也是对城北的一个大的提升。
：优化它的交通结构正在进行。
：整个城北以后北部新城，北部国际商贸城就会把荷花池、五块石整体迁往三环路以外的区域，东面以商贸为主，西边以居住文化为主，主要是两个大板块发展。
新政环境下新都成长力何在？
：目前大家对新都区域发展都是相当看好的，再说到新政，刚刚您也提到过，您觉得在新政下新都的 还有吗？
：其实它对区域影响肯定存在，那么我们能不能把大学城不看成区域，它是城市新城，他是依托于产业而不是位置。
：但是它首先是在这个位置，然后才可以依托这个产业，所以我觉得区域的影响应该是大于产业的吧？
：我觉得产业是抗跌的，产业大于区域。我们举个例子，虽然我们刚才说温江大学城这个问题，目前来说新政之后我们温江光华大道大学城价格线远远高于其他区域价格波动，它具有抗跌性。比如说原来光华大道楼盘8千一个平方，新政之下有可能变成6千一个平方，温江大学城附近榕树林项目稳得很，而且大量理性 客仍然愿意 它。也就是说产业魔力可能暂时不接受，但是产业魔力一定大于区域魔力，我们可以看出来比如说广州的城北整个就是说新机场板块外围大学城，他离城区几十公里，但是不影响它的房价。
：说到这里还有一个观点，我们说原来成都市很多繁华的街区，比如说刚才林总提到东大街原来是汽配一条街，繁华的时候人车根本走不动，但是随着政府拆迁现在商贸街基本上都是很常规的小商铺，它的繁华程度肯定比不了当年，当然我们看到城市发展路变宽了，这个是无可置疑的。而我们反过来想，这种城市这种发展对这个区域原来的繁华肯定是有一定影响，那么我们再反观我们大学城来，政府花了很大经历把我们周边大学包括市内大学引入到我们卫星城，我们又设想一下会不会过10年，过20年比如说西南石油大学，比如说四川音乐学院它又迁往另外的地方，会不会？
我是这样想，因为一个大学既然选择了这个区域，起码它就是说，它为什么要迁移，我刚才已经讲它认为刚才市内的场地已经局限它的发展，那么它规划发展，我们说政府规划起码20年，对于一个大学来讲，如果它要另辟蹊径要扩大它的发展，它的规划应该是20年以上，那么这样的话它的产业链带动，那么这种产业链不会因为10年以内，20年以内拆迁发生根本性的颠覆，我是这样认为的。
：大家都 看好大学城，但是我觉得大学城作为一个经济体，可以这么说，它是完全依托于高校或者大学的，那么这种经济体有什么有威胁或者劣势存在呢？
：其实刚才有一个问题，针对你的问题， 个对区域有影响，肯定有影响的，但是这个影响是在于什么，这个影响在于如果说三套二套房政策出来以后，成都 人南会更高，其实很多需求这种 的，有 需求的人，其实我们自住也是一种 ，我可以这么理解，其实有购房需求逐渐会被 城市排斥出来，他买不起，我们认为其实这次新政出台是给成都周边各个区域提供了 好的节点。因为你必然属于一个基本上没什么泡沫，基本上是干货的状态，其实我觉得在区域来说会有更多的 者，会转移过来，因为你必然在 城，因为买房子绝大部分80%甚至90%还是普通老百姓，有过那么几万，10几万，20几万想在成都置业可以吗，肯定是可以的，所以他们还是可以选择这个区域，对我们本身的区域来说是一个 大的机会。刚才我把这个话说完以后，其实这个就是我们大学城一个 点。
：刚才还有一个比较好玩的一句话，就是说我们说在当下这个价格，宁要新都的一套房不要成都的一张床。
：就像 早上海人 会选择浦东一样，现在浦东发展的那么好，以前是宁要浦西一张床，不要浦东一间房，而现在呢。
：作为中国人来讲，梦想去北京，梦想在北京买房，那么我们反过来想，我们四川周边的城市他们也梦想在成都有一套房子，他们的奋斗目标或者说他们置业目的来讲也在成都这个大片区，所以更印证了刚才张总说的，就是说我们可以这样来打个比方，比如现在成都三环以内的房价，我们做一个粗略的估计，如果按照改善型需求，他买第二套，首付50%，起码是要接近30万，20多万，我就说比较小的部分，20多万的，他如果在出了三环路以外到新都的话它可以一次性买房子了。
：也就是小窝头的 ，比如30万在三环路以内什么都不是，可能在调控的当下，连首付都不够，但是在大学城就是 所在，一次性付完了，就不会跟新政发生关系，一次性付款，没有高利息的限制，所以说这个就是我们除了产业之外另外一大 ，地价 ，因为目前毕竟靠外，它的整个价格线就像张总说的是干货，没有太多泡沫，所以现在 价值的 越来越明显。
：其实我们现在也感觉得出来，北京是全中国的富人在北京买房，房价很高了，北京人在那里去买房，石家庄去买房了，稍微近一点是，成都也是，全西南的人甚至是北京上海人都来了，房价是确实有点高了，成都人到哪里去买房了。
：市区的高房价将刚需都挤压到了郊区。刚刚大家说了一大片 ，那么一个经济体过度依赖一些层次的人或者是一种类型的人，他可能还是有一定劣势的。
：劣势就是说在整个发展过程当中需要时间的，就像刚才说的交通重新组织，包括我们说购房者接受过程，包括毕竟整个大学城产业经济带还在形成的过程当中，当然这个是劣势，但是我认为反而是机会，只有在这个时候是价格地位，一旦配套好了的话，就是北京的中关村和北京大学了。
：我觉得劣势的话有的话只有一点，就像刚才林总所说的一样，你无法看清它的，其实我们作为购房者不管是开发商，我们开发商自己也要买房子，我记得当时07、08年的时候很多想买房子的时候都在咨询我，现在买房是不是 点，我无法回答，当然09年刚开始回暖的时候大家才意识到08年底09年出，大家要以回味的方式才能感觉到是这个是市场 点，现在无法看到 点，所以说我认为其实没必要去探求政策会给我们带来什么，而是我们要尽量看准这个政策会为我们带来什么，我认为是这样。
：我觉得劣势就是买车和买房怎么选择。
：好的，今天的大话地产就到这里了，感谢各位给了我们这么一场精彩的讨论，校园综合体的运营模式应该很快会在行业内再次引发热议的。谢谢各位嘉宾！
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