[摘要] “收银、放地、增加供给”成为各地楼市调控政策三大核心内容。记者注意到,目前北京、海南、湖南、山东等多个省市均表示要增加住房供给,而安徽、云南、河北等地则同时强化开发商预售资金监管,以此收紧开发商银根来促其加快项目开发。
“收银、放地、增加供给”成为各地楼市调控政策三大核心内容。记者注意到,目前北京、海南、湖南、山东等多个省市均表示要增加住房供给,而安徽、云南、河北等地则同时强化开发商预售资金监管,以此收紧开发商银根来促其加快项目开发。
“2009年房地产价格的超预期上涨,根本不能用房价收入比来解释的,不可能2008年大家没有钱买房,2009年突然都有钱了,其核心问题是货币。”工商联房地产商会会长聂梅生认为。
事实上,大量的货币投放、低利率,使得无论是开发商还是投机 性购房需求都随之上升,由此导致房价过快上涨。有关专家认为,银根收紧可能是迟早的事。
但是,必须同时看到,目前国民经济复苏尚未稳固,房地产依然是拉动内需的引擎,银根收紧的时机尚不成熟,为此通过非金融类政策的手段收紧银根,恰恰给地方政府留下了操作空间。
而预售资金管理正是这一政策的核心,即通过变相收紧开发商“银根”,促进房地产商加快项目开发销售。
“如果政策执行到位,会对开发商盲目扩张起到明显的遏制作用。”一位房地产证券分析师说。
记者注意到,近日云南、河北石家庄、安徽合肥等省市有关地方性政策调控政策的表态,均提及此项,即建立预售金监管账户,专款专用,即只能用于预售项目的各项后续开支,开发商不能随意支配。
值得注意的是,除去预售金管理外,在“国十一条”中, 政府还露出了收紧开发贷的想法,但目前地方政府还未就此明确表态,或许在今后还有进一步补充。
“与以往调控政策 的不同是,今年的‘国11条’没再收紧‘地根’,相反强调了增加土地供应。”中国董事长潘石屹向记者直言。
实际上,“国11条”开篇便指出,“要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目,要采取促开工、促上市措施,督促房地产开发企业加快项目建设和销售。”
记者注意到,目前各地方版楼市调控政策对此大都进行了“强化”,其中北京更提出来了“双50%”目标。
对此,分析人士指出,目前各地依靠“土地财政”的局面还无法从根本上扭转,“放地增加住房供给的政策取向,对各地方政府GDP增长影响相对较小,因此更容易得到各地方政府的配合执行。”
更值得一提的是,为落实“国11条”,国土部正在进行强化对各城市建设用地“透明化”管理的政策安排,增加土地供应,并稳定土地市场预期。
据悉,《国有建设用地供应计划编制指南规范(征求意见稿)》已于本月初征求意见完毕,预计不久将出台。该规范要求各地政府供地计划要一年一编,并于当年3月底之前向社会公布。再者,该规范要求土地供应计划要明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等供应量,且要落实到地块。
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学者称房子越来越像股票 二套房贷门槛还可提高
⊙尹伯成 复旦大学房地产研究 主任、教授
时下,我国城市住宅市场中的 投机现象已经 惊人。例如,近年来北京、上海、深圳等地,很多新楼盘在交房前就已经全部卖出,但即使到了交房后的第二年,入住率也不到50%。此类购房行为都是 ,确切地说都是投机,因为这些房子按理说已因出租 率过低而失去了 价值,但仍被认为房价会继续上涨而具有投“机”价值。可以毫不夸张地说,许多商品房一边 热销、一边惊人空置,房子已经不像房子,而越来越像股票了。
房产的确具有消费和 双重功能,但如果 性购房比重过大,会带来一系列不良后果。一是严重危害民生, 投机把房价抬高得越来越脱离需要住房的消费者的购买力;二是严重浪费资源,一边有大量住房困难的蜗居者,一边又有大量住房被空关着,这种畸形状态实在是不合理;三是严重影响消费,当一个房奴要拿出每月50%的可支配收入用于还贷款后,还有多少钱可用作其他消费呢?四是严重增加风险,投机性购房吹大了房产泡沫,使金融业和中国经济大幅度波动的风险大增。
投机性购房的危害性还不止这些,为了抑制这种非理性需求,先要看清其原因。一是通胀预期的作用,时下为规避通胀风险而进行房产 的人确实不在少数;二是 不断涌现,作为房价的主要成本之一,只要什么地方有个 出现,那里的房价立刻应声而涨;三是地方有关部门的撑腰,由于土地出让金是地方一大财源,各地其实还是希望本地房价上涨,由此地价就能上升,而 出台抑制政策时,一些地方总以种种理由和手法不认真执行,倒是 出台救市政策时,地方先行动,还出台一些更宽松的鼓励措施;四是商业银行的宽松信贷行为,使得许多 者以较少自有资金买了房,并“乐此不疲”,房价也由此被推升。
以上这些因素相互联系、相互渗透,形成了一根住房 的粗链条。现在,党 、国务院已经清楚认识到,要使房地产市场健康发展,必须抑制投机性购房。为此在去年底和今年初,对如何抑制楼市的 投机连续出台了一系列政策。我相信这些措施都将取得一定效果,但如果效果还不明显,可能还有一些政策措施可以考虑逐步实施。
如在货币信贷政策方面,除了要严格执行现有的二套房贷政策以外,还可考虑进一步提高门槛,比方说将第二套房的首付比例提高到50%,第三、第四套房还可以递增至60%、70%。
在财税政策方面,可以从每户拥有的第二套住宅开始试行物业税,以释放拥有多套住宅是要付出代价的信号,这将很快抑制旺盛的 需求,或者可以考虑进一步提高住宅 的所得税率。
在土地政策方面,必须严格执行已经出台的各项政策,坚决把炒地皮的歪风打下去,既加速开发以增加供应,又遏制住新 以降低房价不断上涨的预期。
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