[摘要] 1月成交量低迷几成定局,不会有大的改观。政策方面,去年底召开的 经济工作会议,明确提出将“遏制房价过快上涨”,这为2010年房地产市场调控定了调,国土资源部等部委也相继出台政策剑指囤地高房价,这使百姓产生“房价有望下调”的美好预期,持币观望情绪浓厚。
新年伊始,京沪等地楼市成交量骤然下降,元旦三天北京二手房成交同比下降64.8%。
楼市为何突然遇冷,市场拐点是否再现,房地产市场走势未来怎样?笔者认为,3月份是关键。
市场方面,2009年开发商已超额完成年度销售任务,新年伊始,推出新盘的意愿不足;二手房“营业税2改5”又增加了房屋交易成本,市场上可供挑选 房源减少;2009年房地产市场异常火爆,在这场“全民抢房大战”中,自住型、改善型等刚性需求也得到了有效释放,短期内居民购房需求减弱。
前期房价涨幅过高也是抵制商品房成交量的一个重要原因。自2009年3月份以来,房地产市场就开始持续升温,经过多月持续上涨,一些 城市房价已经创出历史新高。房价上涨过快,既超出普通市民购房能力,又使市场存在一定泡沫,短期内有调整的必要。而2月份恰逢春节,从历年情况看成交量不大,市场等等看的气氛更浓。
但3月份以后,市场情况或会好转。一年之计在于春,开发商开年布局很重要。既要聚拢一定人气,决战2010;也要为每年4-5月份举行的春季房屋展销会作准备,加大新盘推出力度,并根据市场成交情况合理定价。从2005年以来市场成交量数据看,3月份市场成交量往往有较大幅度提升。以北京期房签约为例,2006年、2007年3月份市场成交数据,环比都明显增加。2008年即便市场环境较为恶劣,与2月份相比3月份成交数据也较为乐观。随着楼市利空影响减弱,房地产市场新盘逐步推出,农历新年后部分购房者或会逐步入市。
从外部环境看,2010年房地产市场稳定发展大的趋势不会改变。一是扩内需、保增长依旧是2010年主要任务之一,房地产市场不会出现大的调整;二是信贷资金依旧充裕。2010年 将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,虽然2010年银行信贷 结构会有所调整,但在实体经济尚未彻底回暖尤其六大产业产能过剩等背景下,2010年仍将有大量信贷流入股市楼市。而一季度信贷投放额度,又往往占全年信贷投放较大比例。
市场供需方面,2009年释放了大量住房需求,但从成交数据看,居民消费主要集中在二手房市场,期房领域受供应不足限制,需求受阻。受2008年房屋新开工面积降低影响,2009年新房供应明显不足,当年期房从年初11万余套,到年底降低到5-6万套。2010年3月份后,随着市场新盘不断推出,在一手房市场居民自住型、改善性需求将逐步释放,市场成交量将可能放大。
总体来看,当前房地产市场遇冷只是一种暂时现象,3月份之后,市场成交量会逐渐放大,尤其是一手房市场,有可能出现量价齐升局面。□吴定平
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业内称二季度楼市会升温但难现高温
□上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭
新年新气象,楼市不咋样。元旦节日期间及其后一周,30多个主要城市中,八成以上的新建房屋成交量的都出现下滑,一线城市尤其惨淡;二手房下降的幅度更大。比如元旦三天期间,北京二手房成交仅63套,相比市场 冷的2009年同期的165套,亦存较大落差。
站在岁初的时间节点,又是面对这样一种市况,今年楼市走势可谓扑朔迷离。笔者认为,一季度将成为今年 迷的时间段,而二季度将决定全年市场的整体形态。这主要受政策面、基本面、资金面等因素的综合影响和作用。
由于春节和冬季(尤其对北方而言)的因素,一季度市场原本就是楼市的传统淡季,一般1-2月份都是全年成交量 小的月份。问题在于,今年一季度面临的调控压力,是近几年少有的。2003年以来,调控政策多在二季度出台,去年则是集中于12月下中下旬,并延续至今年1月。因此,导致市场由去年四季度的火热,转成今年一季度的冷淡。
楼市冷暖,地产股先知。地产股在去年5-7月 为风光,8月大盘调整中跌幅 ,12月中旬开始,又成为大盘回调的“重灾区”,如今多数地产股价格已跌回到去年8月底和5月底的水平。一季度市场成交量必然迅速下滑,价格则根据不同的城市、板块、项目,呈现多涨少跌的格局;政策方面,还会有部委和地方政府继续出台“国四条”配套措施,只有利空,没有利好。因此,整个今年一季度,地产股都将不会出现较大的 机会,下跌和低位盘整将是主基调。
二季度将会成为决定今年楼市全年表现的关键。一般而言,每年春天房地产市场都会出现一波反弹,这与气候的相关性较大,其中又可分为两种性质,一种只是反弹,另一种是新一轮行情。以上海为例,2006年上海楼市3月上行,5月即达高点,之后成交量大幅下滑,直到第四季度才略有好转。2007年和2009年皆是3月开始回暖潮,亦如此,并且一直持续到第四季度,形成了一轮大牛市。
除了季节性因素外,二季度楼市差异与调控政策亦密切相关。2006年上海楼市春季反弹之所以昙花一现,是因为5月国务院召开国务院常务会议,针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出等问题出台六项措施调控房地产(即“国六条”),其后九部委联后出台“十五条细则”,给刚有起色市场兜头一盆冷水。
2007年并无全面而严厉的房产新政出台,威力 的“二套房贷政策”9月才出台,所以春季行情得以持续至下半年。2009年则是在2008年10月央行和财政部推出优惠政策、12月国务院出台“131号文”(其中包括营业税减免)的利好形势下,春季市场复苏 终演变成了全年狂欢。
那么,今年二季度楼市又将若何?笔者对此既不悲观,亦不乐观。今年春天市场还会出现回暖,但恐怕不会再现2007和2009年那样的全年大行情。主要原因是政策不支持。“国四条”的指导方针是“有保有压”,“保”的措施多延续去年相关优惠政策,而“压”的措施并不多。
在今年宏观经济目标依然首重“保增长”的情况下,“遏制部分城市房价过快上涨”的调控方针,当前基本上属于信号意义大于具体举措,毕竟不希望在严厉打击 投机性购房需求的同时,“误伤”合理的自住需求。国务院、相关部委、一线城市政府,都想看看一季度和二季度初的市场表现。上文已述,一季度市场将会出现低迷,如果3-4月份市场反弹过猛,导致价格重新飙升,则还会招来更严厉的调控。所以二季度市场会升温,却不会出现高温。
随着 投机需求的萎缩,以及二季度以后供应量的渐渐放大,尤其是一线城市新建商品住宅供不应求的矛盾将会得到缓解,房价也就不可能重现2009年的“高调演出”。当然,市场总是变化莫测,一季度行情比二季度更好预测一些。二季度和下半年的房地产市场走势,会受到诸多外部因素的影响。比如下半年如果加息,则会在心理预期和资金方面,对于楼市产生明显的负面影响。我们不妨走一步看一步。
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