[摘要] 近日,建设部部长表示,导致房价上涨的原因主要有四点:土地供应减少、投机性买房增加、开发商囤积住房和部分城市保障性住房建设滞后。笔者认为,在以上四点中,只有 点和第四点是房价上涨的原因,其余两点是房价上涨的结果而不是原因。假如房价不涨,有人会 子吗?同样,如果房价下跌的话,开发商也不会 。
近日,建设部部长表示,导致房价上涨的原因主要有以下四点:土地供应减少、投机性买房增加、开发商囤积住房和部分城市保障性住房建设滞后。笔者认为,在以上四点中,只有 点和第四点是房价上涨的原因,其余两点是房价上涨的结果而不是原因。假如房价不涨,有人会 子吗?同样,如果房价下跌的话,开发商也不会 。
信贷过度增加从供需影响房价
首先,看信贷过度扩张对房价的影响。信贷过度增加通过供给与需求两个方面影响房价。
从供给的因素看,宽松的信贷政策助长了开发商 的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房企大幅度 促销行为,主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份 开始实施适度宽松的货币政策以来,房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解,使不少大型开发商 。在房地产市场,开发商是主动定价者,买房者是价格的被动接受者,当开发商有了信贷资金的支持,在市场定价过程中更加主动,住房价格必然上升。
土地的供给同样受到信贷政策的影响。根据有关部门的统计,在今年新增加的9万亿贷款中,有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利,地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是,我们看到一个反常的现象,在房地产市场火爆的2009年,的土地出让面积下降了20%多,有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少,使土地价格迅速上升,各地都出现了所谓的“”现象。而土地价格的上升必然助涨房价的上升。
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高盛：新政令地产市场强者更强、弱者更弱
中国证券报
对于近日出台的开发商缴纳土地出让金的政策新规,高盛公司认为,这类政策未必能够达到抑制房价的目的,房地产市场紧缩导致宏观经济出现“二次探底”的风险微乎其微。
高盛认为,国务院有关部委近日颁布《进一步加强土地出让收支管理的通知》的主要目的在于:直接遏制土地投机活动,以及间接通过收紧开发商现金流来打击其现有的囤积土地和商品房的行为。但这类政策举措恐难以实现政府抑制房价以及保障居民充足住房供应的既定目标,只会令房地产市场强者更强、弱者更弱,因为政策对规模大、现金充裕的开发商未必能够形成有效制约。
从宏观层面来看,高盛认为新政策不会对总体经济产生重大影响,因为房地产市场的总体供求格局不会由此发生显著变化。预计政府下一段时间将继续颁布更多控制房地产市场的政策,但考虑到政策对房地产市场的控制比其对基础设施建设等其他 活动的控制难度要大得多,政府在政策选择方面将会 谨慎,以免发生2008年紧缩过度的情况。
总体来说,高盛认为房地产市场紧缩导致宏观经济出现“二次探底”的风险微乎其微,但是如果明年不能保持对货币信贷规模相当严厉而十分合理的控制,那么包括房地产在内的总体通胀风险仍将趋于上行。(朱茵)
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