[摘要] 券商 新的房地产行业报告显示,重点城市整体销量高位震荡,一线城市销量在6月底达到高峰后已经连续三周下滑;受房价上升、新增供应减少和政策微调等因素影响,下半年主要城市商品房销售面临下挫风险。
券商 新的房地产行业报告显示,重点城市整体销量高位震荡,一线城市销量在6月底达到高峰后已经连续三周下滑;受房价上升、新增供应减少和政策微调等因素影响,下半年主要城市商品房销售面临下挫风险。业内预计,上半年“价量齐升”的局面将告一段落,价量博弈的压力正在加大;而近期地产股的调整也反映了市场的这一担忧。
短期波动加剧
业内人士指出,房价大幅上升后步入高位震荡,楼市成交量在短期内的波动也将加剧。历史统计数据显示,楼市销售在经过5、6月份的旺季后,7、8月份一般都会有所回落。而影响成交量的关键因素——房价,在过去三个月里过快上涨,将遏制购房需求的进一步释放。
长城证券的报告指出,一、二线城市的售价均已创新高,其中,一线城市 近一周的价格已经高出2007年下半年平均水平30%, 近四周平均价格也已高出25%;二线城市 近一周高出20%, 近四周平均价格高出15%。即使是深圳等经历房价大调整的城市,房价距离前期高点也仅仅低15%左右。在长城证券监测的20个重点城市中, 近一周商品房成交面积环比上升的城市有9个,下跌的城市达到11个,整体涨跌互现,部分城市调整震荡较大。
政策或将微调
国海证券房地产业8月份 策略指出,7月份 受关注的两大事件,一是银行系统开始强调对以二套房为主的贷款风险进行控制,二是政府大力证明土地价格不是推升商品房价格上涨的主要原因。这种表态预示着,政府并不认同房价上涨,而货币政策持续放松的力度和时间不能太过乐观,今后政策对行业的影响将由积极偏向中性。
业内分析人士认为,在成交量进一步提升动力不足的同时,价格提升却较明显,因此,房地产政策层面可能出现适当微调。如果以二套房贷为主的新增购房贷款适当收缩,必然造成购买力的减弱。
近期,住房与城乡建设部开始警示楼市泡沫,其在一份主要城市房地产市场调查报告中判断,今年3、4月份房地产业开始回暖,刚性需求令成交量反弹;5、6月份,一些 性的需求(包括部分海外 资金)不断入场,随之投机性需求也在骚动,楼市泡沫苗头显现。
长城证券预计,楼市前期快速反弹是在政策和流动性推动下对前期调整的修复,目前修复过程已经完成,价、量均已创出新高,后市将是经济复苏推动下的平稳发展。不过,在经济复苏尚不稳固的情况下,政策打压楼市的可能性很小,从“二套房贷”本身来看,银监会主要从防范银行风险的角度出发,要求提高首付比例,而在利率方面,仍然给予银行较大程度的自由裁量权。
国信证券则指出,放贷政策是否真正收紧,取决于下半年房价是否出现大范围 ,而局部地区个别政策微调的可能性较大。
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成都楼市结构性回暖 商业地产形势仍严峻
2009年上半年成都房地产市场整体呈现回暖趋势，房价出现“普涨”格局，差别只是涨幅不同，但成都2009年的商业地产的整体形势却不容乐观；而且受宏观经济调整影响加大和金融市场动荡影响，写字楼租金价格也面临挑战。
下半年商业地产供过于求
从07-08年成都所拍卖的商业地块，上市期应该集中在2009年至2010年，如百扬大厦、铁狮门项目、成商二期、中信大厦、成都国际金融 、仁恒广场和仁和春天二期等。2009年成都市商业用房和 物业供应将会大增，初步预计商业用房和 物业的供应量将会双双超过百万平方米，其中商业综合体整体体量将超过150万平方米，但预计销售不会有太大的增长，因为市场不能消化这么大的商业体量，供过于求还是主要趋势，可以肯定的是市场竞争将会大大加剧。
另外，在成都，住宅的 率通常在4%左右（查看地图），但商业地产的 率远超过这一数字，根据调查，有大量 的商业地产 率甚至高达10%，所以现在一些商业地产一经推出，很容易形成热销，一些好的商业地产甚至还可能出现 者蜂拥抢购的壮观景象。但是也存在一些大型的商业综合体和商业街盲目更风的现象，竣工后也不知道要做什么商业，修好后才急急忙忙找商业运营公司进行招商策划，一开始就没有做市场研究，所以销售效果和后期效益可想而知。
成都市中区 商业供需仍紧俏
2009年上半年，成都零售市场表现保持平稳。一季度成都社会消费品零售总额达471.8亿元，同比增长18.1%。部分品牌仍然有条不紊的在成都进行着扩张计划，尤其是时装和钟表等行业。上半年在 除 府井扩展了约8,000平方米面积外没有其它 零售物业落成启用，使得 商业物业紧缺，租金保持在高位，基本处于满租状态。由于 城区 零 间紧缺，部分零售商向区级零售商圈扩张，如摩尔百盛羊西店已于5月份在原黄河商业城开业并计划近期在新时代广场（查看地图）开设新店。 零售物业租金保持稳定为首层每天每平方米45.7元，空置率为3.2% 。
世邦指出：成都作为中国西部地区 重要的市场之一，对周边区域辐射能力强，商业气氛浓厚，成都 商业市场的需求不会减弱。2009年下半年位于成都金沙片区的仁和春天百货以及九龙仓开发的位于双流的奥特莱斯项目都预计将开业，这些项目将带动成都区域商圈的成形，提升商业品质。而原计划于2009年下半年开业的个别 商业项目进程延缓，这将使成都市中区 商业物业供应仍处于紧俏状态。
写字楼市场供需面临压力
虽然回暖是成都楼市一个总体趋势，但是这个回暖又是结构性的回暖，回暖主要表现在商品住宅和商业营业用房，其销售面积同比分别上涨25.5%和18.3%，销售额同比分别上涨45.3%和27.9%，但是 楼的销售面积同比下降1.8%，这说明回暖并不是全方位的，形式并不乐观，而成都下半年约13万平米入市，写字楼供需面临压力。
根据世邦魏理仕统计，上半年新增3栋乙级写字楼共13万平方米左右，这使得截至2009年2季度， 写字楼总体空置率为23.6%，比上季上升4.1个百分点。受乙级写字楼供应增加的影响，平均售价比上季下降6.0%至每平方米10,341元。.整个 写字楼平均租金比上季下降0.4%至每月每平方米93.5元。
未来房价水平靠拢租金？
3月以来，一方面房价快速上涨，另一方面房屋租金下跌，尤其是部分城市 写字楼租金跌幅较大。这种现象不太正常，反映出我国楼市的复杂性和特殊性。在当前房价依然快速上涨、租金 同比上涨缓慢的情况下，在相当长的一段时间内，我国普通商品房租金 率都很难恢复到2001至2004年的合理水平。短期而言，受通胀预期影响，部分 投机需求入市，必然会进一步推高房价。但长期而论，租金 率偏低却是不争的事实，未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。
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