[摘要] 编者按：近年来，并非只是我国房价迅速上涨，全球楼市也是涨声一片。如何抑制过高的房价，防止楼市泡沫，成为各国共同面对的问题。8月份美国旧房销售中间价11年来 同比下跌，更为欧美各国敲响了警钟。随着美国
编者按：近年来，并非只是我国房价迅速上涨，全球楼市也是涨声一片。如何抑制过高的房价，防止楼市泡沫，成为各国共同面对的问题。8月份美国旧房销售中间价11年来 同比下跌，更为欧美各国敲响了警钟。随着美国楼市的持续降温，国际货币基金组织（IMF）日前发表预测称，未来30年内，全球房地产市场的繁荣景象可能会逐步消退。法国、西班牙、加拿大和英国房地产几乎都在今年开始出现下跌，而此前相当长时间里，房地产都是支撑这些国家经济繁荣增长的主要数据之一。泡沫的积累或许很慢，但如果破裂却在一瞬间，楼市荣景面临严峻挑战。
楼市虚火烧遍全球
法国：今后两三年明显下降
据法国房地产联合会日前公布的数字，法国平均房价继7月份下降0.3%之后，8月份又下降了1.1%。该机构说，房价连续两个月下降为法国房地产市场近10年来 出现。其中，8月份法国 楼的平均售价比7月份下跌1.7%，而独立住房（如别墅）的售价则下降了0.2%。
法国就业、社会团结和住房部长博洛近日在法国国民议会接受议员质询时也表示，在经历了前几年的房屋 狂潮后，法国房地产价格将在今后两三年“明显下降”。他认为，法国目前的房地产价格是人为炒作的结果，住房难的问题在首都巴黎地区尤其严重。
博洛表示，经历了十几年的持续增长，法国房价未来几年内将下跌，至于何种类型和区域的房价出现下跌还有待观察。他指出，房价下跌的主要原因在于新房供给的增加，届时法国房地产将“回归正常市场”。
据报道，一份有关房地产市场的政府文件显示，近年来新房建设的快速增长对降低房价有直接影响，人们在购房时不再像过去一样需要竞争。文件还表示，除了房价下降外，预计2006年租金 增长也将创下7年来的 。
随着房价下跌，近期法国房屋交易量也呈下降趋势。据法国财政部下属机构统计，今年第二季度法国房屋交易量比去年同期下降7.2%，其中独立住房的交易量甚至下降22%。
美国：楼市逼近大萧条时代
美国房地产经纪人协会日前发表的报告显示，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7%。这是美国房地产市场11年来 出现的年度房价对比下跌，而中介获利已是10年来 水平。此外，未售出房屋库存量增长至392万幢，按8月销售速度计算，这些“待字闺中”的房屋需要7个半月才能售完，这个比率是1993年4月以来的 值。
美国商务部日前公布的报告也显示，美国8月份的新房开工量猛降6%，是2003年4月以来的 水平。这是美国新房开工量连续第三个月下降。与去年同期相比，当月新房开工量下降了19.8%。
待售房屋数量上升和需求减少——大量数据令经济学家们意识到，曾经红极一时的楼市不仅仅是从5年来的记录高点上回落，而且可能冲向美国经济大萧条以来的 点。“从历史来看，对利率敏感的行业——如房地产和汽车等，很可能导致经济衰退”，Belsky说，“如果美联储削减利率，那么楼市降温幅度可能会小些”。
从历 看，美联储对楼市繁荣起到了关键作用，保持多年的低利率刺激了房贷需求创记录。自2000年以来，美国楼市持续繁荣，令房屋 者受益，支撑经济从衰退中复苏过来。由于房价在大部分地区以两位数的比例上涨，消费者把房子当成了实实在在的自动取款机，他们从不断 的房屋上借款，将 用于大量商品开支上，消费者支出在美国经济中占2/3的比例。
但如今，楼市驱动的财富效应可能发生逆转。据联邦住房企业督察局上月公布的报告显示，美国第二季度平均房价增长放缓到1.17%，而去年同期房价涨幅为3.65%。这是该机构自1975年开始保留记录以来出现的 缓慢增幅。
雷蒙德金融公司 经济学家苏尔特 近也向公司客户发出警告，美国历 的房地产泡沫正在破灭，其影响将不 于房地产市场和股票市场。高盛经济学家哈祖斯进一步预计，2007年房价下跌将使得美国经济增长削减1.5个百分点，这是因为建筑商要削减人力、原材料，房主则在房价缩水时减少开支。
俄罗斯：居民住房购买力猛降
俄罗斯BDO“尤尼康” 咨询公司宏观经济研究 新统计数字表明， 近两年来，俄房地产市场价格 的持续上涨导致居民住房购买力下降了15%—30%。如果说2004年初居民总储蓄水平可以购买2.3亿平方米住房的话，那么到了2006年年中，该指标已缩减至2亿平方米。莫斯科的情况更糟糕，2004年初市民储蓄水平可购买8020万平方米住房，现在的购买力仅为5840万平方米。
英国：房价强劲上扬
英国国家建筑协会9月28日表示，英国9月房价强劲上扬，创2005年2月以来 快增速。根据该协会公布的数据，英国9月房价经季节调整后月比上升1.3%，年比上升8.2%，月比升幅为1月份以来的 。数据还显示，英国9月平均房价从8月的167721英镑上升至169413英镑。
印度：地产价格飙升
印度的地产价格正在快速飙升，而且并不局限于大城市。由于技术热潮席卷印度，而且越来越多的印度人购买房产，再加上印度经济正以年均8%以上的速度增长，印度的房地产业吸引了越来越多的 者，其中不乏海外 者。据美林证券预测，印度的房地产业到2015年将增长到900亿美元，而2005年为120亿美元。
韩国房价上涨 三名高官下台
韩国政府昨日（11月15日）宣布，计划在首尔兴建更多住宅，并加强住房信贷管理，以控制首尔及其周边地区迅速飙升的房价。
韩国财政部、建设部和环境部在一份联合声明中表示，受供给不足、贷款简便及对房价持续上涨预期等多重因素的影响，首尔地区房价增幅正在加速。政府计划除了此前宣布的2007到2010年期间每年在首尔兴建30.3万套住宅外，再额外建造2.5万套住宅。
同时，政府表示将降低非银行金融机构发放住房贷款的 额度，对于商业银行的住房贷款额度保持不变，但声称将加强对购房贷款的监管。同 ，韩国国税局也发表声明称，该机构将对384人的住宅交易记录进行调查，这些人涉嫌在买卖房屋过程中逃税。
上述几大举措于本周二韩国建设部长和两位总统助理递交辞呈后 出台。一飞冲天的房地产价格已成为摆在韩国政府面前的一大政治问题。自2002年以来，韩国某些地区的房价上涨了一倍以上。政府近几年先后通过了一系列遏制房价的举措，但目前看来收效甚微。在韩国政府冷却房地产市场的诸多举措失败后，韩国建设部长及总统助理本月14日递交了辞呈。
韩国总统卢武铉已表达了对房价 的担忧。他表示，如果房价上涨陷入恶性循环，韩国很可能会重蹈日本的覆辙。上世纪90年代早期日本房地产泡沫的破灭导致经济放缓了十几年。
真正令韩国政府担忧的是， 的投机活动可能已经令市场超出了基本面的影响。
西江大学经济学教授Kim Kyung Hwan表示，韩国政府已经实施了太多的税收及其他控制房地产销售的措施。现在，政策上的任何风吹草动都可能对房价产生重大影响。“价格飞涨时，政府出面进 策干预，然后价格就降下来。一旦政策取消，价格又会抬头。”
意大利房地产市场持续火爆
近年来,尽管意大利经济增长缓慢,但房地产价格却节节攀升。从1997年至2005年短短的9年间,意大利房价的涨幅竟然达到81%。据意大利一家 房地产研究机构发布的 新研究报告显示,2005年意大利房地产市场交易总量达到1140亿欧元,同比增长4%,在欧洲排名第二,仅次于西班牙的8.5%。2006年,意大利房地产市场火爆依旧,城市房地产交易量平均增幅预计将达到3.8%。首都罗马市区内的房价如今基本不低于每平方米7000欧元,而威尼斯圣马可大教堂附近地区和那不勒斯海滨地区的住宅则已达到令人咋舌的每平方米11000欧元的高价。
尽管从衡量房价高低的“住房与人均可支配收入倍数”看,意大利去年为8.61,尚处于中等水平,但房价的飙升还是引起了意大利政府的警觉。经济学家担心房市过度繁荣产生的泡沫一旦破裂,会严重影响意大利经济的发展。为了抑制房地产过热现象,同时也是为了帮助政府度过财政赤字难关,早在2001年和2002年,意政府就分别启动了名为SCIP1和SCIP2的计划,以较为 的价格向社会出售了总价值66亿欧元的国有住宅和用地。 近,意政府又启动名为FIP的计划,预计将再次出售33亿欧元的地产。业内人士预期,政府在未来几年将会出售总价值达150亿欧元的地产,这对平抑房地产市场价格将起到一定的积极作用。
有意思的是,高房价并没有降低意大利老百姓购房的热情。分析人士指出,这主要是由于“ 避风港”的心态导致。近年来,国际局势持续不稳定,意大利经济发展停滞不前、股市低迷,而银行存款利率和房屋贷款利率又双双下跌,退出股市的资金在权衡了 与风险的利弊之后,纷纷流入传统的房地产市场,许多人将购房作为个人 或财产保值的手段。据 近一项调查显示,85%的意大利人认为 房地产才是 保险的选择。由此导致房地产市场供求关系发生变化,部分开发商乘机哄抬价格,甚至囤积居奇,致使住房空置率居高不下,而房价却节节上涨。此外还有一个值得考虑的因素,那就是意政府有关房屋出租合同的规定被认为过于保护房客的利益,同时对房东课税过重。许多房主眼见出租房屋如此麻烦又难以赚到好价钱,因此并不喜欢把房子出租,而是情愿自己花钱翻新后将其卖掉。这也是房地产市场如此火爆的一个重要原因。
不过,并不是 人都有实力投入这一浪高过一浪的买房热潮。由于物价高涨,意大利青年一代的日子过得很艰难。年轻人能够找到一份固定的工作本已不易,工资又不可能很高,根本拿不出钱买房,不得不租房住或与父母住在一起。据统计,在意大利,有400万年龄在26岁到35岁之间的年轻人没有经济能力购买房子。至于南部较贫穷的省份,许多老百姓对不断疯涨的房价更是“望房兴叹”,只能翘首期盼政府推出的廉价出租 。到目前为止,共有170万户家庭登记租用 ,而只有85万间房子可供租用。如何解决以上这些人的住房问题,还需要意大利政府再费一番脑筋。
西班牙：楼市可能硬着陆
十几年来，西班牙的房地产市场发展如火如荼，为就业和消费者支出提供了保证，也使得西班牙成为欧元区增长 快的经济体之一。但如今，经济学家们认为楼市繁荣正逐渐脱离经济基本面，他们担心，房价一旦下降，市场将面临硬着陆，进而波及到经济领域的多个层面。
从目前情况来看，西班牙人的收入水平并未提高，但房价却持续飙升。与此同时，利率也在升高，抵押贷款变得更昂贵。今年上半年，房价上升了15%，却有超过350万套住宅处于空置状态。“西班牙房价将面临急剧下跌，问题只是（下跌）何时发生”，马德里自由市场国际咨询公司总裁、经济学家Lorenzo Bernaldo de Quirós称。
去年以来，西班牙房地产市场开始放缓，年初房价涨幅为20%，年末则放缓到12%。新开工住宅也开始减慢。现在的问题是，作为房价飙升 快的国家之一，西班牙能否实现房地产市场软着陆，从而 小程度地波及经济其他方面。
西班牙对外银行撰写的一份报告称，预计房价从明年底开始将下降，到2009年跌幅达15%。该银行总经理José Luis Escriva称，当房价突然下跌时，西班牙将比其他多样性经济体更易受冲击。
调节房价各国有招
英国：5次上调利率抑制房地产热
英国房价自2001年初进入新的上涨周期后，3年多时间里连续以每年超过20%的速度增长。为了抑制房地产市场的过分火爆，英国政府和 银行从供需两方面入手，采取“双管齐下”的政策和措施，并取得初步成效。
在没有通胀担忧的前提下，为了遏制房地产市场和消费信贷过热的现象，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5%这一48年来的 水平提高至4.75%，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和 置业人士的入市热情。
英国政府于2004年底通过了《住房法2004》，就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出一系列切实可行的规定。
墨西哥：低价住房庇“寒士”
墨西哥城市化步伐加快，大量农村人口进入城市，中低收入人口的住房问题已成为关系社会稳定的大问题。与此同时，多数开发商选择建造面向社会中上 的高价豪华住宅，使得社会福利房的开发不能满足需要。为此，墨西哥政府 近采取了向低收入 倾斜的住房政策。
为抑制高档住宅的开发，墨西哥政府上调了此类住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率，控制贷款规模，同时提高产权评估等 收费和税收标准。此外，银行和性抵押贷款机构也根据房屋预定售价规定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，以减少高价房的开发。
与此同时，墨西哥政府还通过劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索(1美元约合11比索)以下的房地产项目，该机构可以低于市场利率两个百分点为开发商提供贷款； 政府和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时由政府拨款在项目周围兴建道路、学校及医疗机构等配套设施。
德国：“福利住房”遍布
德国的房租比较昂贵。通常情况下，一个家庭要拿出月收入的三分之一交纳房租。这样一来，许多低收入者就很难在住房市场上租到一套“得体、适中”的住宅。为了解决这个矛盾，战后几十年来，德国政府采取了种种措施，其中 为重要的一个手段就是建造“福利住房”。
所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。二战后，德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。1950年，德国制定了 部《住房建设法》。此后，开始投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”。
据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利房”。尽管如今德国的“福利住宅”因住房紧张状况的缓解而正在逐年减少，但这种给千家万户带来福音的廉租房依然在平衡贫富差别、实现社会和谐发展方面发挥着不可或缺的作用。
韩国为平抑房价过快增长 拟令开发商曝建筑成本
韩国建设部官员日前表示，韩国政府正在考虑采取措施，要求房地产开发商公开某些 房的建筑成本，以平抑过快增长的房价。
据韩通社报道，韩国财政部联合其他机构在日前出台了一套旨在稳定房价的措施，其核心就是扩大房屋供给和加强住房贷款监管。相关部门还考虑进一步要求开发商公布成本以抑制房价。
在已宣布的措施中，韩国政府将在未来5年允许在首尔新城及周边地区新建12.5万套 房，以提高房屋供应量。政府还将加强对住房贷款的监管。
相关资料链接
两次房地产大泡沫
美国：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人
上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了 的房地产泡沫。
由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的 地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐 。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。
然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃， 终导致了20世纪30年代的 经济大危机。
日本：东京都地价超过了美国地价总和
20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本 银行采取了 宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格 。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国的总地价。
泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即 。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭， 下来的坏账高达6000亿美元。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历 为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。
国外房价一览
韩国
首尔的房价在 上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万元)。韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。
英国
普通地区房价为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300－600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000－4000元人民币/平方米；伦敦地区约合5000－10000元人民币/平方米。
美国
以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。美国住宅多数集中在120－300平方米左右，目前均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。
瑞士
瑞士是全 房价 的地方之一，以价格 的苏黎世为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500－7000瑞士法郎/平方米，也就是合15000－40000元人民币/平方米，但郊区的住房要 一些，合9000－18000元人民币/平方米。
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