[摘要] 郫县走入房地产开发迷宫《地产商》主笔/陈诚熊九蒙记者/陈雪张静 茜摄影/刘忠郫县， 早的居住地，曾经 的居住地，为什么在房地产开发中一直迷失方向？目录一、前言曾经的“成都后花园”到现在成了“什么粉都
郫县 走入房地产开发迷宫
《地产商》主笔/陈诚 熊九蒙 记者/陈雪 张静 茜 摄影/刘忠
郫县， 早的居住地，曾经 的居住地，为什么在房地产开发中一直迷失方向？
目录
一、前言
曾经的“成都后花园”到现在成了“什么粉都往脸上涂的丑女”。郫县到底怎么了？
二、郫县房产命运变奏曲
冲动期：郫县房地产是个“早产儿”
泰山新城 郫县房产进入“大盘时代”，但之后的“国际大都会”和“银丰园”却成了郫县房产永远的痛。
失落期：被温江远远抛在后面
郫县政府调整思路大力发展工业，房地产的脚步也就此放慢。而这一慢，就落后于温江、双流、华阳好几年。
浮躁期：眼花缭乱的“桂冠”叫好不叫座
2005年开始，郫县地产再度整装待发。但“成都后花园”、“成都西部新 ”、“成都 ”、“ 西部21世纪财富生活空间”的称谓无法隐藏郫县地产的不和谐。
三、郫县房地产何去何从
网友侃楼：郫县买房，给个理由先
关于郫县房产的两点反思
杨健鹰：郫县定位错在全面开花
郫县房管局副局长马文强：把郫县房地产送货到成都
前言
郫县，古称“郫”，它曾经是古蜀国的都邑，至今有三千年的文明。它有 的生态环境，有自称为“成都 ”的区域位置，有“三横六纵一圈”的交通便利，有高校林立的文化圈，有现代化的工业港。它曾经是成都房地产开发的先锋，而如今，它的房地产却未老先衰，远远落在了华阳、双流、温江、龙泉的后面。 早的居住地、 的居住地为什么发展不了房地产？
一位资深的城市营销专家说，郫县在遗失自己。曾经的“成都后花园”“成都 ”“21世纪财富生活空间”，到现在成了“什么粉都往脸上涂的丑女”。郫县到底怎么了？
本期区域调查，记者走进郫县，试图揭开郫县房地产迷失之秘。->郫县地产的冲动期
郫县房地产命运变奏曲
冲动期：郫县房地产是个“早产儿”
泰山新城 郫县房产进入“大盘时代”，但之后的“国际大都会”和“银丰园”却成了郫县房产永远的痛。
成都真正意义上的房地产开发是从郫县开始的。
杨塞新，甘肃平凉人，1989年南下深圳，创办了“深圳欣闻实业发展公司”，公司除了转手贸易外，还从事锻铅膜等加工业务，杨塞新在这里攫取了 桶金。3年后，他的命运是被一群来自四川的高官改变的。
当时正逢大搞招商引资，一个由副省长带队的四川招商引资团正在广州、深圳。杨塞新随后到成都考察，但没有找到合适的项目。无聊之际，有个家居郫县的随行人员邀请他到家中坐坐。就是这个机会，让郫县政府与杨塞新合作上了。很快，双方敲定在郫县建设一个占地5平方公里的泰山新城。杨塞新在成都的生意 初很有气势，后来打造的成都 乐园也曾轰动一时。据知情人士透露，杨塞新在泰山新城和成都 乐园两个项目上是发了大财的。
在1993年，一个原本在深圳商人圈子内名不见经传的杨塞新居然能一下在四川成都搞到5平方公里的土地的神话，迅速在广州、深圳，甚至香港传开。也正是因为这个原因，上世纪90年代初期，就在人们还在疑惑“房地产开发公司”为何物的时候，郫县的房地产就从一个新生儿进入了“大盘时代”——1993年上半年，香港东洋集团在郫县犀浦镇开发成片住宅区（1800套住房），取名为“国际大都会”，欲打造成都 的华侨城。
1995年春节前后，当东洋集团一系列憧憬尚未完全付诸实施时，169名购房户以开发商未能如期交付住房和所建房屋有严重的质量问题将其推上了法庭。在业主的起诉书中，问题反映 集中的是房屋质量。但当时的事实是与开发商签订项目建设承包合同的大都为大型建筑公司，工地上真正施工的队伍却成了乡镇企业的建筑队，一些企业根本就不具备国家规定的建筑企业资格，而且经过了层层转包，施工质量自然成了 隐忧。后来发生的一系列事件让东洋集团的工作处于瘫痪状态，甚至发生了业主提菜刀追杀开发商的惊魂一幕。1998年3月3日，成都市中级人民法院对香港东洋集团成都房地产公司的资产进行了查封，开始全面清理东洋公司的债权债务。国际大都会无可争议地成为成都房产 的伤情事件。
就在“国际大都会”上马的同一年4月，“银丰园”的征地工作开始。当时该楼盘的宣传资料称其将成为一座拥有 、别墅及配套高档次、全方位商贸娱乐设施、五 酒店、高档写字楼的新型现代化卫星城。这个占地524亩的小区曾经 吸引人们眼球的就是富丽堂皇的大门。而如今，“银丰园”和“国际大都会”一样，都呈现出一副破败的景象。
“国际大都会”、“银丰园”成了郫县房地产永远的痛，也给开发商和购房者留下了永远的阴影。一位开发商在剖析原因时说：“这是一种必然，在各种政策还不具备、交通还不发达、配套设施还不完善、区域经济还不够强大的时候，开发这样的楼盘仅仅是憧憬，说得明白一点就是当时的政府、开发商太冲动了，这就注定了当时郫县的房地产开发必定是个早产儿”。但是，从那以后，成都人 次知道了什么是房地产开发，也开了成都人掏钱买房的先河。->郫县地产的失落期
失落期：被温江远远抛在后面
郫县政府调整思路大力发展工业，房地产的脚步也就此放慢。而这一慢，就落后于温江、双流好几年。
“郫县作为房地产业的 个吃螃蟹的地方，当时应该是 超前的。由于一些客观原因，实际操作没搞好，带来了一些负面影响。后来政府开始调整思路，将主要精力放在建设成都现代工业港上，于是郫县房地产业推延了六七年的时间。”郫县房屋管理局副局长马文强告诉记者。“政府思路的转变，很大程度上因为银丰园、国际大都会等项目失败后带来的阵痛和失落。”郫县一位官员表示，“也是下任政府对前任政府思路的否认和修正，谁愿意带着耻辱柱一意孤行呢？” 政府思路的调整让郫县的经济引擎再次被发动。几年后，郫县境内就拥有以电子信息产业、生物医药产业为重点的 开发区——成都高新区（西区）和成都出口加工区（西区），作为高新西区配套产业基地的省级开发区——成都现代工业港。县域内拥有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等 500强企业，还有银河磁体、正大集团等一批国内 企业。
工业发展的迅猛及带来的荣耀，让本来就带有失败包袱的郫县房地产业开始沉寂。2000年后，房地产业开始迅速升温，成都其他区县也借这股东风大力发展房地产业。2001年8月3日“住在温江——成都房地产高层论坛周边房市主题会”的成功举行，标志着温江房地业的正式启动。2002年元旦天府大道全线贯通，双流房地产也从此进入了 开发商视野，到“华阳买房”成了许多成都市民的流行口语。2002年8月4日，占地1300余亩，位于十陵镇的新成都大学搬往新家，十陵镇头一年七八万元一亩的地皮一下翻到三四十万元一亩。“到大学旁边安个家”同样成为了十陵镇房地产推广的宣传语。 郫县大力发展工业无可厚非，房地产业的发展必须以强劲的经济实力作后盾，但是它在这个时候本来也应该顺势而上的房地产却跛足了。据郫县房地产交易 的资料显示：2003年，郫县整个房地产开发量为81.7万平方米；2004年开发量为65.7万平方米；2005年开发量67.39万平方米。也就是说，在2003～2005年三年间,郫县每年仅有60～80万平方米的房地产开发量，而且有下降趋势。相反，龙泉房管局当时公布的数字显示，截至2005年底，该区房地产累计开发面积已达675.8万平方米，销售593.6万平方米，实现销售额75.78亿元。也就是说，同期的开发量，龙泉几乎是郫县的一倍。 就在置信、森宇、和记黄埔、万科、中海等成都大型房地产开发公司放眼温江和双流、华阳的时候，郫县仍然还是当地的不 的小开发商在“小打小闹”，更令人尴尬的是，郫县楼盘的产品形态还处在很单一的状态，郫县的房价相对其他郊县还处在一个很低的水平，郫县的购房人群还主要集中在郫县本地人。
马文强认为，国际大都会、银丰园失败的负面影响是导致后来没有大型房产开发企业来郫县 的一个主要原因。有人则这样评价郫县的房地产：在不该开花的时节它开花了，属于“早产”，而正当开花的时节它却缺席了，属于“不产”。 ->郫县地产的浮躁期
浮躁期：眼花缭乱的“桂冠”叫好不叫座
2005年开始，郫县地产再度整装待发。但“成都后花园”、“成都西部新 ”、“成都 ”、“ 西部21世纪财富生活空间”的称谓无法隐藏郫县地产的不和谐。
“科学的规划是做好统筹城乡发展工作的龙头和基础。”郫县县委书记杨洪举上任的 件事就是抓规划。 后将郫县定位为成都市西部新 ，是既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区。人居产业问题重新回到了新的领导班子案头上。
于是，2005年成都市第26届秋季房地产交易会上，郫县亮相了。媒体当时的描述是：郫县可谓大大火了一把，由 演员唐国强、郫县县委书记杨洪举亲自助阵的“郫县日”，数十家开发商、专家、政府官员参加的“郫县城市品牌大型推广会”、“"郫县城市品牌推广房地产企业联盟”联合宣言等主题活动让郫县成为成都房地产界的焦点。同时，2005年10月至2006年10月也被确定为郫县地产年。在宣传上，郫县头上的“桂冠”更是令人眼花缭乱：“成都后花园”、“成都西部新 ”、“成都 ”、“ 西部21世纪财富生活空间”。
然而，当你实际走入郫县时，你才会真正体念到“叫好不叫座”是什么意思。从表象上看，你会发现郫县的上空到处是塔吊在旋转，但实际上在各项目的售楼部里买房看房的人却是 ，如果有的话也多是操着郫县口音的本地人。郫县本身非农业人口只有10万左右，加上老百姓的房地产意识也相对落后，一些项目的销售情况并不理想。电梯 对于郫县来说 是新兴产品形态，所以也遭到 的冷遇。在老成灌路上，你还会发现一个不和谐的现象，右边是工业园，左边是农田，农田中有一个楼盘，像是在一片断壁残垣中硬生生长出来的一样。
“这实际上是一种浮躁，它的后果和先期的冲动一样，会毁掉区域的形象。”一位不愿意透露姓名的名开发商说。->郫县地产的反思
郫县房地产何去何从
有人说，郫县是成都房地产开发 后的“处女地”，有人说郫县房地产发展正迎来了 的机遇，有人说郫县的房地产进入了一个全新的阶段，但还有人说，郫县正在“迷失自己”，而 具有发言权的消费者说“如果要我在郫县买房，除非给我十大理由”——
网友侃楼：郫县买房，给个理由先
1，当双流、温江等兄弟县份借2000年房地产热收个盆满钵满之时，郫县的房地产却是“ 小二过年——一年不如一年”。
2，郫县没有大盘，没有 的品牌企业。
3，郫县楼盘的产品形态还处在很单一的状态，房价相对其他郊县还处在一个很低的水平，购房人群还主要集中在郫县本地人。这里的房产消费理念还处在“原始”状态。
4，因为我们的房地产一直没有动起来，所以发展相对滞后了，回顾过去几年，我们失去的是时间和机会。
5，国际大都会、银丰园是郫县房地产永远的痛。它留给政府的是阵痛，留给其他开发商和购房者的是阴影。
6，郫县是个好地方，但要我选择到那里去 开发房地产，却总是下不了决心。我得考虑怎么把房子卖出去呀。
7，郫县房地产的问题是个泛文化现象。
8，我觉得郫县很遗憾，到现在也没有找到自己。
9， 早的居住地、 的居住地为什么发展不了房地产？这种现象不正常。
10，如果要我在郫县买房，除非给我十大理由。
关于郫县地产的两点反思
郫县房地产到底该何去何从呢？有些问题值得我们反思。 反思一：从“成都后花园”、“成都 ”、“ 西部21世纪财富生活空间”，再到“成都西部新 ”，郫县房地产定位准确吗？
下面是一位策划专家对郫县系列定位的分析：“成都后花园”已经不是一个新鲜名词了，也不全是郫县的 所在。温江也自称为“成都的后花园”，也许大家更愿意相信“成都后花园”的主人是温江。 “成都 ”这个概念本身就没有创意，挨着成都的卫星城市谁不和成都是“ ”呢？ 对消费者来说吸引力也不大。“ 西部21世纪财富生活空间”的提法实际上和现代“住文化”相悖，大家更倾向的住文化是在城里挣钱，在一个安静的地方生活。
郫县政府曾经称，将着力把郫县打造成为成都市的综合性城市片区，成为与 城区融为一体，既适宜居家、又适宜创业的城市板块。这样的定位也许会事与愿违。实际上现在郫县的布局也是这样，一边是加工厂，一边是新楼盘，但是从 原始的心态出发：谁愿意和“机器”住在一起呢？什么才是郫县房地产 准确的定位呢？也许只有先解决了这个问题，郫县的房地产才会真正走上健康之路。 反思二：郫县房地产产品形态适合市场需要吗？
由于郫县房地产的长期低迷，导致郫县房地产以低价入市，开发的产品急功近利，以多层为主。这样的后果将是给郫县房地产的品质带来硬伤，而且“四处开花”式的开发将在一定时候让郫县房地产品质集体下降。从某种角度来说，什么品质的房子将吸引什么样的人群。如果鱼目混杂，只会让使其档次降低， 后无上升空间。
正如置信集团总经理黄晓进所说，郫县总体上发展的空间很大，但规划上主要考虑的还是为高新西区配套和卫星城的发展思路。而这些，对和记黄埔、万科、中海等大公司的吸引力还不够。另外，房产开发的布局还有明显问题：主要集中在县城和老成灌路一带, 缺乏成都高档社区的辐射，而老成灌路营门口缺乏档次，羊西线周围又都被企业所占，无开发空间。
有人说，如果郫县房地产像目前这样发展下去，不是失去的是时间和机会的问题，而是失去品质的问题。 的 会因为品质的失去荡然无存。但愿不是危言耸听。
杨健鹰：郫县定位错在全面开花
“郫县定位存在泛文化现象。”
郫县的一个问题是泛文化现象，泛文化对一个城市策略来讲是危险的。策划定位如果想要带动一个城市的发展， 重要的是要找到对其经济战略有重要意义的文化部分。不管古祠还是民间工艺，郫县 不缺文化的东西，但郫县没有抓住其中对城市发展 有用的点。
第二个是泛经济概念。地理位置、GDP、经济指标，郫县样样都想占 。但一个地方能占尽 吗？不能。妄图面面俱到，其结果往往会面面不到。郫县发展的关键是它如何发挥好自己的个性。哪一种经济结构和经济战略更有利于郫县的迅速的发展，郫县就该找出这一点，而且专注这一点。
农田、工业、房地产共存，说明郫县定位不清晰。当一个城市有很多的因素都有一定 时，必须要寻找到真正的战略主题，而舍去其他。
“郫县房地产疲软是因为丢失了自己。”
虽然已经有很多业内 的公司和人员在郫县做了很多好的有创意的策划，但我觉得郫县现在仍旧没有找到自己。
对于郫县这个城市来讲，它肯定有它很多特点。但是只有一些是独有的个性。比如，郫县的红光镇，就是很好的一个点，怎样定位比较好呢？首先想到的肯定是城乡一体化。城乡一体化对这里有一定的好处，但是它是不是郫县发展的重心，才是我们要研究的重点。如果想发展房地产，这是很危险的，因为推行城乡一体化会使房价变得很 。再比如郫县的望丛祠，是把望丛作为一种文化，还是把它作为经济结点中的一个文化底蕴，这也值得我们思考的。如果仅仅是作为一种文化，对城市发展意义不大。
郫县做策划就是要找回自己。高新西区的发展单从区域来讲是很不错的。但结果是郫县花了大量的精力、财力为成都打造了一个品牌。现在都有很多人不清楚高新西区到底是属于成都还是郫县。同时郫县把郫筒镇这个核心原点丢失了。郫县这么多年就是丢失了自己的品牌，现在就是要找回自己的品牌。
开发商是很小的元素组成的群体，大大小小的开发商，他们的信息源是很单一的，郫县丢失了品牌影响力，开发商想不到它，一想就想到了华阳、温江。华阳、温江的活力就增大，而活力是有加速度的。而郫县由于缺少前期的品牌感召力，它渐渐就被开发商遗忘了。
郫县房管局副局长马文强：
把郫县房地产送货到成都
《地产商》：现在的郫县在许多地方呈现这样的现象：一边是房地产楼盘，一边是农田和工厂，这个是不是和政府的规划有关系？
马文强：你说的这种情况我想肯定不是密集型的，只能说 城区这边房地产的集中密度可能要大一些，中间可能有个别的楼盘是这样的情况，左边是房产开发，右边是工业园区。楼盘对工业来讲的话，我认为也是一个促进，因为一个企业职工，不可能说每天打的，或者从很远的地方开车来上班，那这里开发的楼盘，给他们的生活也带来了很大的方便。所以规划也不能说这一片就全是房产，那一片就全是工业。当然这个总体规划还是有一个区分的，哪里是居住区，哪里是工业区。
《地产商》：目前购买房屋的大都是郫县本地人，但以后真正消费者应该是成都城区的人，你们打算如何吸引他们来郫县购房？
马文强：作为房地产主管部门，我们也在作这一方面的努力，现在的购房者，有一种区域性，比如说犀浦，居住的就有很多成都人，60%都是成都人。郫筒镇我认为会逐渐跟随这一状况，因为高新西区，是郫县的一个大块架。这一部分人的落脚点会在郫县，至少郫县的价格 ，会吸引他们进入到这里。我们作为主管部门。不光要为开发企业服务，还要从营销上考虑，我们也想过，把我们郫县的楼盘弄到成都的交易 ，用推销的理念来讲的话，就相当于送货上门。对于有意愿的购房者，这种做法就是一种促进。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
